地域要因

未利用地は徐々に住宅地化されていくものと予測するが、当該地域においてはその動きは鈍いものと考えられる。

地域要因の将来予測

散見される未利用地等にも徐々に住宅が建てられ、住宅地域として熟成していくものと予測する。こどもの国線沿線の住宅地は相対的に利便性が低位に留まり、需要は概ね低調であるものと思料する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかに空地、アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。取引は自己使用目的が一般的であり、主たる需要者は、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、前年代表標準地等から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に地域要因に変動はなく、戸建住宅を中心とした住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。交通利便性にやや劣ることから、需要は相対的に低調であり、地価の上昇度合いは鈍いものと思料する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に位置している。アパ−ト等の収益物件は散見される程度であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。取引は自己使用目的が一般的であり、主な需要者は、収益性よりも居住の快適性及び利便性等を重視する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、前年代表標準地等から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿いの住宅地域であるが、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

画地規模が大きく、幹線道路沿いであることから、企業法人による事業目的の取引も想定されるが、主たる需要者は住宅地の取得を前提とした個人と判断され、収益性よりも市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって、取引動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

バス便による地域で、駅徒歩圏に比べてやや需要は弱い。

地域要因の将来予測

熟成度の高い住宅地域であり、今後も同様な住宅地として推移していくものと思われる。地価は今後横ばい基調で推移していくもの思料する。

価格決定の理由

 丘陵地を区画整理事業により開発した住宅地であり、利用の中心は戸建住宅で、アパート等としての土地利用はほとんどみられない。取引の中心は自用目的のもので、住宅用途の賃貸市場が土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから不成熟である。したがって鑑定評価額の決定に当たっては、実証的な比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路の配置等は劣るものの、駅徒歩圏にあり、駅周辺の再開発によって利便性も向上して、需要は底堅い。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

既成の低層住宅地域で地域要因に変動はなく、当分の間は現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の収益用不動産も混在する住宅地域であるが、これらは税金対策等による資産保有を目的としたものが多く、取引の実態は、居住の快適性・利便性に着目した自己使用目的が中心である。駅距離は便利ながら、容積率が低く、収益性が地価形成に与える影響は小さい。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変化はなく、戸建住宅が多い区画整然とした住宅地として相応の需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

青葉台駅から徒歩圏内にある区画整然とした戸建住宅の多い住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、ほぼ現状通りで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建主体の住宅地で、土地価格は居住性等に着目した自用目的での取引が中心で水準形成され、比準価格は妥当な価格が得られた。アパート、貸家等の賃貸物件は少なく周辺の戸建住宅地では地主等による遊休地の土地活用や節税対策が主目的で収益性は低く価格形成に及ぼす影響度は小さい。従って、市場取引価格を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅は2線利用可能で、利便性が優るため、地価は引き続き上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅に至近の成熟した住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状の利用状況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も存するが、中心となる需要者は自己使用の住宅を取得しようとする個人であり、収益性よりも居住の快適性を重視した価格形成が行われている。したがって、周辺類似地域の取引事例から比準した比準価格の規範性が高く、収益性を基にした収益価格は低位に求められた。以上から、本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

世代交代が進んでおらず、老齢化率が高い地域である。他の地域要因には特段の変動はないため、当面現状を維持するものと思料する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、最寄駅よりやや距離がある区画整理された戸建住宅を中心とする住宅地域に存する。自己使用目的での取引が中心であり、居住の快適性がより重視される第1種低層住居専用地域に指定された地域に存する。賃貸物件は遊休地の有効活用によるものが主で、一定の賃貸需要が見込める地域である。よって、比準価格を標準とし収益価格を参酌し、更には代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。