地域要因

武蔵小山駅の乗降客数は増加傾向。パルム商店街に存するが、その入口付近の店舗が再開発事業により閉店し、近隣地域の集客への影響が懸念される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似性の高い商業地の取引から求めたが、その中にはパルム商店街にあって標準地に近い店舗の正常な売買が含まれているため、地価水準の把握は的確である。収益目的の投資もみられる同商店街にあって、事業性・投資採算性の尺度となる収益価格も地価形成への影響力が大きい。ここでは需給がタイトな現状を踏まえ、市場性が的確に反映された比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の北方では、平成30年完成予定の市街地再開発工事が進んでいる。大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれる。

地域要因の将来予測

西品川1丁目は四方を囲んだ線路が障害となって幹線道路やバス便がなく不便であっが、今後は西品川一丁目地区市街地再開発事業の効果が波及し、大崎駅との動線が改善され、住宅地域としての需要が高まると予測する。

価格決定の理由

比準価格は西品川1丁目及びその周辺の類似地域の取引から試算され、住環境よりも価格等を重視する中心的需要者の取引動機を反映した実証的な価格となった。一方で収益価格は、標準地の規模では収益性に優れた建物が組成できないことに加え、最寄駅から遠いために賃料が安く、結果として低位となった。本件では自己の住宅取得目的が主流であることから比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性が低いものの、最寄駅に近く、近隣の再開発計画の進捗と共に、徐々に地域性の向上が見込まれる。

地域要因の将来予測

旧来から店舗付併用住宅や共同住宅が多いが、武蔵小山駅東地区の再開発計画により将来的には高層化していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の属する近隣地域は、武蔵小山駅に程近い、中低層の店舗併用住宅が建ち並ぶ商業地域である。自己利用目的、賃貸収入目的ともに合理性が認められるが、個人経営目的の需要者がやや多いことも影響し、収益価格は相対的に低位に求められた。よって、最近の取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

特に地域要因の変動は認められず、当面は現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、低層の一般住宅及び中層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、個人需要者による自用目的での取引が多く見受けられる地域である。したがって、本件の如く住宅地域においては収益性よりも、居住快適性等が重視されることから、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を標準に、収益価格を比較考量して、かつ、代表標準地価格との均衡に留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

安定的な住宅需要が認められる地域であるが、武蔵小山駅の再開発事業（品川区）による波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、幹線道路沿いに共同住宅、戸建住宅、事業所等が連坦する混在地域である。背後地には戸建住宅を中心とする住宅地が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性を指向する地域といえることから収益価格は低位に求められた。以上より、本件では幹線道路沿いの取引事例から求められた市場実勢を反映する比準価格を標準に収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変動要因がないことから、利便性と住環境で均衡の取れた当該地域の需要に安定感。500m先の武蔵小山駅前再開発の好影響を間接的に享受。

地域要因の将来予測

東急目黒線の都心直通運転（平成12年）、地下化（平成18年）以降は地域要因に大きな変動はないが、徒歩圏の武蔵小山駅前で再開発が始まり、今後も住環境と利便性に優れた住宅地として人気を維持するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は全て西小山駅を最寄りとする住宅地の取引から求められ、標準地と価格牽連性が強く、取引実態を反映して価格水準を的確に現している。一方で収益価格は、標準地が低層住宅地域に存する小規模地であり、効率的な収益用不動産の建築には小さいことから、低位となった。ここでは、収益性よりも居住の快適性を重視する中心的需要者の取引動機を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

東急池上線沿線の混在住宅地域で都心接近性に優れることから、安定したエンド需要に支えられて地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

商業利用が混在する旧中原街道沿いの住宅地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。

価格決定の理由

対象地域は賃貸用マンションが多く混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。不動産取引はマンション用地としての仕入若しくは自用の居宅・事業利用を目的としたものが中心であり、当該取引が地価形成の大きなウエイトを占めることから、比準価格にウエイトを置いて収益性を反映した収益価格を関連づけ、且つ単価と総額との関連及び代表標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、主に私鉄駅前の比較的立地の良い近隣商業地域の取引から求めており、規範性の高い実証的な価格である。一方で収益価格は、事業性や収益性が重要な商業地域では重視されるべきであるが、本件では日影規制が容積率の消化を妨げたためやや低位となった。ここでは、駅至近の稀少的立地と価格上昇局面によるタイトな需給関係を的確に捉えた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大通り沿いの地域であるが繁華性は高くなく、マンション需要が中心となっている。

地域要因の将来予測

中原街道沿いに店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性がやや乏しいため、今後も中高層マンションを中心とした地域として推移していくものと思料される。

価格決定の理由

対象地が存する地域は、広幅員の都道に面するため、上層階共同住宅の利用により、今後も供給が見込まれ、賃料水準が上がらず、収益価格は比較的低位に試算された。一方、比準価格は規範性の高いものを採用し、比較検討することで求められており、市場性を充分に反映した精度の高い価格であると思料する。したがって本件では市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

五反田駅前の高度商業地域であり、賃貸需給は本格的回復には至らないが、緩和政策による利回り低下で取引価格水準は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域における価格水準及び画地規模から、投資目的の需要が中心となる地域で、価格水準は収益価格に依拠して形成される傾向が強いが、こうした収益力を反映した高度商業地の取引の実勢を反映した比準価格も関連付け、地域における総額的な価格水準並びに、代表標準地価格との均衡にも配慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変化要因はない。接面道路沿いに中高層建物が建ち並び、首都高速環状線の出入口が完成し、地価は強含みにある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

事業用物件が殆どを占め、店舗・事務所、共同住宅等の賃貸用ビルが多い商業地域で、物件の収益性に着目した取引が中心の地域である。本件では、比準価格は周辺に適切な事例が所在し信頼性がやや高いこと、収益価格は想定条件を多く含む価格であること等を総合的に勘案し、市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量して調整を行い、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。