地域要因

府中駅の駅前商業地域にあり、再開発の影響も相俟って、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅前再開発によって客足の変化等が考えられる。

価格決定の理由

対象標準地は再開発区域からは外れているが、隣接する商業地域に当たる。小規模ビルが連坦する商業地域であり、賃料水準に大きな変化がないため、収益価格はやや低めに試算された。特にマンション需要旺盛な地域であることから、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、価格水準にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

府中駅から近く利便性の高い住宅地域である。景気の回復等に伴い、需給動向は安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 アパート等の収益物件も一部に見られるものの利便性や居住の快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心で、収益性で土地の価格が形成されることは少ない。比準価格は、同一需給圏内の類似地域における規範性を有する取引事例から試算したもので信頼性がある。よって、自用地の取得需要が中心である地域的特性を踏まえた比準価格を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心市街地からの接近性に優れた地域であり、需要は安定している。全般的に回復傾向にある市況の影響を受けて、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅との接近性に優れる一般住宅を中心とする既成の住宅地域であり、今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は主に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺にはアパート等が見られるものの、自己使用の取引が大部分である。主に利便性、快適性を重視する地域であるため、収益価格より比準価格の信頼性が高い。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格との検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に比較的優れた地域であり、需要は底堅く、地価は緩やかではあるが、引き続き上昇傾向で安定的に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、今後もほぼ現状のまま推移していくものと判断される。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、自己使用目的による需要が大部分である。市内でも、利便性、快適性において比較的優位な立地にあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に対して低位に算定された。このため、本件では、実証的な比準価格により信頼を置いてこれを標準とし、収益価格を参考とするに留めて、代表標準地価格との比較検討、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅南口の再開発事業の進捗の影響もあるなか、北口駅前広場に近接する商業地域であり利便性が高いことから、需要は安定的で地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 府中市中心部の商業地域での高額取引事例は少なく、中央線沿線各市や町田市の事例を採用したが、いずれも対象標準地と同様主要駅に程近い繁華性が優る取引事例であるため規範性が高い。一方、収益価格は、標準的な利用方法である高層の店舗付事務所ビルを想定して求めたもので信頼性が認められる。よって、対象標準地が収益性も重視する商業地域に存するため、実証性に優る比準価格をやや重視し収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いに位置する商住混在の路線地域であり、需要はマンション用地を中心に堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

旧甲州街道沿いの路線商業地域であり特段の地域の変動要因は認められないが、今後は徐々にマンションの建築が増えるものと予想される。

価格決定の理由

近隣地域は旧甲州街道沿いに位置する地域し、店舗、マンション等が見られるものの、賃貸収益に基づく収益性が価格形成の主要因とはなっておらず、主に自己使用を前提とする取引価格により価格が形成されている。従って本評価においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、更に前年公示価格、代表標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既に成熟した低層住宅地域であり、特に変動する要因も見当たらないので、現状維持で推移するものと予測される。

地域要因の将来予測

既に熟成した住宅地であり今後もほぼ現状にて推移していくものと判断される。

価格決定の理由

標準地周辺は一般住宅のほか、アパートも見られる品等及び利便性の高い住宅地域で、自己使用の取引が大部分である。又、収益性より快適性を重視する地域であるので、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

府中駅からはやや遠いものの、主に周辺居住者を対象とする小売店舗が古くから集積している。周辺居住者の利便性は高く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 当該地域の特性と類似する店舗兼住宅が見られる地域において、適切妥当な取引事例を収集し採用することができたので、試算された比準価格の相対的信頼性は高い。一方、収益価格も地域内で標準的と判断される3階建の店舗兼共同住宅を想定して求めたものであり、近隣地域における収益性を反映した価格が得られている。よって、相対的規範性が高いと思料される比準価格を重視するとともに収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅と共同住宅の混在した熟成した住宅地域である。近隣地域に特段の変化は認められない。地価は強含みが続いている。

地域要因の将来予測

周辺地域は戸建住宅に加え共同住宅も多い成熟した住宅地域で概ね現状のまま推移すると予測される。地価は小幅ながら上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺において、共同住宅等も見られるが、公営住宅や地主が節税目的で建築した共同住宅が多く、民間投資家等が収益物件を建築する目的で新規に用地取得するケースは少ない。自己居住目的で戸建住宅を購入する取引が市場の大半を占める為、収益性よりも周辺土地の実際の取引価格が重視されるべきと判断した。以上より、比準価格を重視し、収益価格は比較考量に止めて、前年公示価格等からの検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。