地域要因

最寄り駅からの接近性に優れる商業地域である。特段の地域要因の変動はみられず、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

事務所、共同住宅等が混在する駅前の商業地域である。周辺地域では、開発により戸建住宅の建築が進んでおり、当該地域の成熟に伴い、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

標準地は、駅前の商業地域に所在するが、近隣地域に進出する店舗、事務所等はあまり見受けられず、また投資目的としての取引よりも自己使用目的とする取引がみられることから、収益価格は比準価格に比べて低く試算された。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

施行面積約366．6ha・計画人口5万人の新興住宅地で、大手住宅メーカーの分譲も継続中であり、地価は上昇傾向で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

今後も整備度の良い低層戸建住宅地域として熟成を遂げていくと予測され、地価も景気回復傾向を反映し上昇傾向にて推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域にはアパート等も所在するが、自用目的の一般住宅敷地としての利用が大半であり、取引において収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される傾向が強いので試算価格の調整にあっては、類似性の高い取引事例に基づき試算した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、周辺の地価動向及び代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内で、利便性・住環境共に比較的良好な地域で、市場での地価は比較的堅調で推移している。地域要因に格別の変動はない。

地域要因の将来予測

区画整然とした比較的閑静な住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面現状維持と予測する。地価は、利便性及び住環境が比較的良好な地域で、有効需要も多いことから、当面やや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例から求めた実証的で説得力の高い価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた理論的な価格である。周辺にはアパート等の共同住宅も見られるが、近隣地域は居住の快適性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であるので、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの住宅地であり、周辺の住宅地域に比べ競争力は優る。地価は下げ止まり、若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で地域要因に目立った変化はないが、地価水準は景気回復の影響等を受けて、上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅が中心であり、アパート等の収益物件も見られるもののその投資収益性は低く、取引に当たって収益価格は重視されない。他方、比準価格は規範性の高い事例を採用し、算出過程における補正率も妥当な範囲であり、市場性を反映した実証的な価格であると判断される。従って、比準価格を標準として、収益価格を参考にとどめて、周辺の地価動向や代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

幹線道路背後のやや規模の小さい工業団地である。印刷業関連に用途が限定されており、需要者が限られることから取引市場も限定され規模は小さい。地価は弱含みで推移すると予想する。

価格決定の理由

同一需給圏内の工場地域では自己使用目的の売買が中心であり、近隣地域及びその周辺地域においても十分な賃貸市場は形成されておらず、収益用不動産として賃貸建物の想定が適さないため、収益還元法は適用できなかった。試算された比準価格は市場の特性を反映した実証的な価格で説得力があることから、比準価格を妥当と判断して採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺地域で店舗付マンションの進展が見られるが、当地域の地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

JR鎌取駅前の商業地として、背後住宅地域の熟成とともにさらに発展が期待できる地域である。今後の地価水準は、賃料等の賃貸条件の変動は見込まれないが、低金利を背景に需要が底堅く、若干の上昇と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の事例から試算したもので規範性は高い。需要者は収益目的の事業者も想定され、収益性も価格形成の重要な指針になるものと考えられるが、発展途上の新興の商業地で賃料は未だ低位にとどまっているため、やや低位に試算された。よって、本件では今後の発展性を加味した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

一般的要因の影響や住環境等が良好な住宅地域として需要が堅調なため、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境等の良好な成熟した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、今後も現状と同様な状態で推移していくものと予測する。地価は、一般的要因の影響等により緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

公法上の規制により土地の高度利用ができず、経済合理的な賃貸経営が難しいため、収益性が価格形成に及ぼす影響が小さい地域であることから、収益還元法の適用は行わなかった。また、収益性よりも自用目的の交通利便性、住環境等を重視した取引が中心の住宅地域であることから、市場の実勢を反映した比準価格の説得力は高いものと判断した。したがって、市場性が適切に反映された比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅からの接近条件の劣る農家住宅地域で、需給関係も依然低調であるが、地価は弱含みの横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅の取引事例を中心に査定した比準価格は、補正・地域格差修正も適正に行われ市場性を反映した妥当な価格といえる。調整区域内の農家集落地のため、アパート等の賃貸物件も皆無で収益価格は試算できなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠いものの利便性は良好な地域であり、供給物件が少ないことから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅、小工場等の混在地域で比較的街区は整っている。JR駅徒歩圏外ではあるが幹線道に近く利便性も比較的良好な地域である。大きな変化は見られず今後も現況のまま推移するものと予測した。

価格決定の理由

戸建住宅を主として共同住宅や工場の混在する地域である。取引きは自己居住目的が中心の地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低めに求められた。比準価格は、現実の取引価格を価格判定の基礎としており規範性は高いと判断した。従って、収益価格は参考に留め、比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえさらに地域の市場動向を勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。細街路が多く、街路条件にやや劣るものの住宅地として一定の需要があり、地価は比較的安定している。

地域要因の将来予測

住宅地域として概ね熟成しており今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。街路条件にやや劣る地域であるが昨今の景気動向を反映した住宅需要の回復により地価は概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地周辺の住宅地域において生起した取引事例より求めたものであり、市場実態を反映し、実証的で説得力がある。収益価格は周辺にアパート等も散見されるため試算したが、市場において地価に見合う賃料が得られておらず低位に試算された。需要者の中心は取引に際して収益性よりも周辺相場を価格判断の指標とする個人であるため本件では比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。