地域要因

既成の住宅地として安定的に、大きな変動なく推移している。但し当市街地北西部では取引が少なく、新規流入の減少の反映と思料する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 当地域は上記のような住宅地域。地積を一定程度有するため土地残余法は適用したが、当地域においてアパートは見られない。一般に物件の選定に際しては収益性よりも、居住の快適性や生活利便性が重視される。以上及び諸般の社会経済情勢並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、収益価格は参考に留め、市場の実勢を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。市街地中心部から離れた郊外に位置しており、より利便性の良い中心部周辺の新規分譲地等に比較すると需要は弱い。

地域要因の将来予測

中心市街地からやや離れた北方の分譲住宅地で、地域要因に格別な変動要因は認められず、当面現状のままで推移するものと予測される。生活利便性はやや劣り、地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

市内中心部から離れた郊外に位置する戸建住宅を中心とする分譲住宅地で、賃貸需要があまり見込めないため収益価格は試算しない。当該地域では、収益性より居住の快適性が重視され、個人を需要者とする自己使用目的での取引が中心となるため、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向にある。よって、実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域的に特別な変動要因は見られない。選別化が進行し、土地需要はやや弱い状態が続いている。

地域要因の将来予測

市街地中心部の利便性の高い既成住宅地域で、周辺に公営住宅等も見られる。概ね現在の住環境を維持していくものと予測する。地価水準はやや下落傾向にあるものの、下落率は縮小していくと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、駐車スペース確保が難しいため、アパート建築の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。戸建住宅が建ち並ぶ地域に存し、自用目的での取引が中心であるので、多数の取引事例から試算した市場性を反映する信頼性の高い比準価格を標準とし、さらに周辺の賃貸物件の収益性を参考に、単価と総額の関連について十分留意し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域周辺を含む市街地外周部では同様な中小規模の分譲住宅地が多い。総額の低廉化及び物件の小規模化の傾向が見られる。

地域要因の将来予測

 当地域は平成初期分譲の住宅地域で、近年変動要因は特にない。地価も手頃な水準になりつつあるが、市内で小規模分譲地は漸増しており、地域間競争の激化、それに伴う水準の調整は予測される。

価格決定の理由

 当地域は市街地外縁部に小規模開発された住宅地域であり、戸建住宅が建ち並んでいる。周辺ではアパートも散見されるが、当該地の画地条件から、次々頁記載のとおり土地残余法を適用しなかった。以上及び最近の一般的要因の動向並びに代表標準地との検討を踏まえた上で、実際の取引事例に基づく比準価格を妥当と認めこれを採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南方の区画整理地内の土地の需要が目立ち、地域による宅地の選別化が進行しており、街路条件の劣る近隣周辺地域における需要は減退している。

地域要因の将来予測

スプロール的に開発された住宅地域で、街路幅員が狭く、地区計画等の予定もない事から、今後とも現状のまま推移するものと予測する。既成市街地の特性等から、地価水準はやや弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、街路幅員の狭い既成市街地に存し、最有効使用は戸建住宅地と判定される。市場参加者は個人が中心であり、需要者は土地の収益性よりも利便性及び居住の快適性を重視し、後記理由から収益還元法及び原価法はそれぞれ適用していない。よって対象標準地に係る市場の特性を反映し、実証性に優る比準価格を標準とし、近隣地域の地価水準を総合的に勘案の上、代表標準地との検討を繰り返し精査して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心市街地の商業地域であり、衰退化に歯止めがかからない状況にあるが、背後住宅地との比較により下落率が減少している。

地域要因の将来予測

旧市街地中心部に位置する商業地域で、今後とも商業地域としての推移を辿るものと予測する。商業地域の分散化により、集客力が低下していることから地価水準は下落傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

周辺部は事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、市内では、街路の整備事業や新設により商業適地の供給が増加しつつあり市場性及び収益性とも低い。収益価格は、新興商業地域の賃貸事例より求められたが商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ商業地の市場性を考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺は山間の地域となっており、近年の大雨による土砂災害が発生したため、近隣地域のような高台の分譲地は避けられる傾向にある。

地域要因の将来予測

高台の古い分譲地で、品等が劣ることから需要は低迷していたが、一昨年の豪雨時に周辺にて土砂災害が発生し、地価下落は止まらない。

価格決定の理由

対象地は戸建住宅が建ち並ぶ古い分譲住宅地にあり、自己使用目的の取引が支配的で、取引価格の水準を目安に価格が決定されることが一般的である。アパート等は無く、収益価格は求め得ない。市場が不安定で規範性の高い事例が少なかったが、広域的に類似性のある取引により比準した。よって比準価格により試算価格を求め、代表標準地との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

鹿沼市内の商業地域が面的な広がりを見せ、核が分散している状況に有り、旧中心商業地的な近隣地域は相対的な地位の低下が認められる。

地域要因の将来予測

当該地域の街路整備や、公共による周辺地域の整備が一段落し、旧市街地における安定した中心商業地域を形成しているが、活性力にやや欠けているため、今後暫くの間現状が継続するものと判断する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域において信頼性の有る多数の取引事例に適切な補修正を施したもので規範性は高いが、地域内では自用の店舗が中心で賃貸物件は限定的で、賃貸市場の成熟程度は低い状況にあり、試算した収益価格はやや規範性に欠けているものと判断した。従って、本件評価額の決定にあたっては取引の実態を反映する実証的な比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地中心部の既存の住宅地域で、地域要因に変動は無いが、区画整理事業地など優良な住宅地域との選別化の対象となっている。

地域要因の将来予測

鹿沼市街地の既存の住宅地域であるが、近年周辺地域にて価格の安い分譲が多く供給されたため、下落圧力が今後も続いていくと予測される。

価格決定の理由

対象地は居住の快適性を重視する住宅地域にあって、自用の住宅としての取引が支配的であることから、多数の取引事例の中から、規範性の高い事例を選択して比準した。アパート等は見られるものの、地主の相続対策的なものが多く、収益目的ではない。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考として、単価と総額との関連に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の良好な既成住宅地域として地域要因に大きな変動は見られないものの、周辺における新興住宅地等との競合により、選好性は弱まっている。

地域要因の将来予測

低層の戸建住宅を中心とする市街地中心部の既成住宅地域である。利便性は良好で熟成度は高いものの、格別の変動要因は無いことから、当分は現状程度の住環境を保持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さい旧来からの戸建住宅が多い市街地中心部の既成住宅地域に存することから、後記の理由により原価法及び収益還元法の適用は断念した。本件においては、類似する市街地中心部及び近郊の既成住宅地域のほか、価格牽連性の認められる分譲地等から規範性のある取引事例を収集し得た。従って、市場の実態を反映し、実証的と認められる比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

やや街路条件及び住環境等の劣る地域であり地域要因の変動は特段見られず、周辺で開発が進む新興住宅地等との競合により選好性は依然として弱い。

地域要因の将来予測

JR鹿沼駅東側の既成住宅地域である。周辺は小規模開発が進むものの、地域内は格別の変動要因は無く、現状維持と予測される。周辺の新興住宅地域に比べ街路条件等の劣る住宅地域として選別化の対象となっている。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者等の観点から規範性を有する住宅地の事例を採用しており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。収益価格は、対象標準地が周辺相場や居住環境の快適性等を重視して取引される傾向が強い地域に存し、必ずしも収益性が反映された価格形成がなされる状況にないことから低位に試算された。よって本件では、収益価格を参考に留め、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、既存の商業地域の空洞化、衰退化の流れの中で、商業地としての需要は低下傾向にある。

地域要因の将来予測

新鹿沼駅近くの既存の商業地域で、小規模店舗や店舗兼住宅が多い。郊外の大型店舗に対して、顧客吸収力が弱いため、商業地としては衰退化が進むものと予想される。

価格決定の理由

当該地域は旧来からの商店街で、自用目的の取引が中心となる。地方都市においては、必ずしも土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されておらず、取引価格の水準を指標に価格が決定されることの方が多いと考えられる。また、新築あるいは築浅の賃貸事例の収集には限界もある。よって、取引の実態を反映した実証的な比準価格を標準とし、想定要素も多分に含んでいる収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。