栃木県鹿沼市上野町字中上野７６番３(鹿沼駅・新鹿沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,600円

2017年01月01日に行った栃木県鹿沼市上野町字中上野７６番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,600円/㎡としました。

栃木県鹿沼市上野町字中上野７６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県鹿沼市上野町字中上野７６番３
住居表示 
価格28,600円/㎡
交通施設、距離鹿沼、1,100m
地積222㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ中に農地が介在する住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや街路条件及び住環境等の劣る地域であり地域要因の変動は特段見られず、周辺で開発が進む新興住宅地等との競合により選好性は依然として弱い。
地域要因の将来予測JR鹿沼駅東側の既成住宅地域である。周辺は小規模開発が進むものの、地域内は格別の変動要因は無く、現状維持と予測される。周辺の新興住宅地域に比べ街路条件等の劣る住宅地域として選別化の対象となっている。
市場の特性同一需給圏は概ね鹿沼市を中心とした市街地及びその近郊の住宅地域の圏域。需要者の中心は、鹿沼市居住者及び市内工業団地等への通勤者を含む一次取得者である。需要は利便性及び住環境の良好な区画整理事業や民間開発による新興の分譲地等に集中しており、街路・環境条件等が劣る既成住宅地域は選別化の対象となっている。土地は、面積160∼250㎡で、400∼700万円程度、新築の戸建物件は2，000万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因当市の総人口及び生産年齢人口は減少傾向で推移し、需要が伸び悩むなか、分譲住宅地等の開発及び販売は続いており、供給は依然過剰傾向にある。

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格28,700円/㎡
個別的要因当要因に変動はない。
地域要因鹿沼駅東側に拡がる地域だが駅への出入口はなく、また街区は自然発生的で整備が不十分。競争力にやや劣るものと思料する。
地域要因の将来予測 周辺では畑や未利用地が宅地に転用される例が続いている。地価水準については既に手頃な水準にあると思料するが、社会基盤が整備不十分な地域については弱含みの状況が続くものと思料する。
市場の特性 同一需給圏は当市の市街地及び外縁部の住宅地域一円の圏域。主な需要者は圏内に居住する30歳代の一次取得者で、圏外からの流入は少ない。需給は中小規模開発の分譲地や区画整理地に集まる一方、条件の劣る地域や年数の経過した分譲地においては選別が厳しい。中心となる取引価格帯について、土地物件は面積200∼250㎡前後で5百万円台∼7百万円台程度、新築戸建物件で1千万円台後半∼2千万円前後程度。
一般的要因人口は微減の状況が続いている。新設住宅着工戸数は6年ぶりの低い水準。土地取引件数は好調だった前年・前々年比で微減。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5700885
北緯 139度7616973

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)新鹿沼駅(地価相場 36,300円/㎡)北鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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