栃木県鹿沼市蓬莱町字鳥居跡１０１２番１外(新鹿沼駅・鹿沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


46,600円

2016年01月01日に行った栃木県鹿沼市蓬莱町字鳥居跡１０１２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,600円/㎡としました。

栃木県鹿沼市蓬莱町字鳥居跡１０１２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県鹿沼市蓬莱町字鳥居跡１０１２番１外
住居表示 
価格46,600円/㎡
交通施設、距離新鹿沼、350m
地積511㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、飲食店等が多い駅前の商業地域
前面道路の状況西14.5m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士中山亮介
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、既存の商業地域の空洞化、衰退化の流れの中で、商業地としての需要は低下傾向にある。
地域要因の将来予測新鹿沼駅近くの既存の商業地域で、小規模店舗や店舗兼住宅が多い。郊外の大型店舗に対して、顧客吸収力が弱いため、商業地としては衰退化が進むものと予想される。
市場の特性同一需給圏は、主に鹿沼市内の商業地域、商住混在地域である。需要者の中心は、個人事業者や地元企業等と見られる。幹線道路沿い等に大型店舗が展開し、当該地域のような旧来からの商店街は衰退化傾向にある。駅にも近いが、商業地としての需要は低迷している。商業地の取引は少なく、地積のバラツキもあるため、需要の中心となる価格帯を一概に言うことは困難であるが、土地単価は1㎡当たり概ね4万円台半ばから5万円台半ば程度と推定される。
一般的要因景気は一部に停滞も見られるが、緩やかな回復基調にある。当市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にあり、地価の下落率は縮小しつつある。

森田信也氏による調査レポート

不動産鑑定士森田信也
価格46,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域に特段の変動はない。周辺地域での社会基盤整備も一段落し、顕在化する取引数は少なくなっている。
地域要因の将来予測商業地の拡散や敷地・施設の大中規模化が進む中、当地域は旧来の市街地内の地域で、小規模店舗・店舗兼住宅が多く残っており、厳しい景況が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当市内及び隣接市町の商業地域一円の圏域。主な需要者は地元の個人事業者及び圏内の法人であリ、圏外からの流入は少ない。商業地の拡散や郊外型の小売店舗の影響を受け、旧来の市街地は地域的に衰退傾向にあり、土地取引は低迷している。顕在化する取引事例が少なく価格帯の表示は難しい面があるが、広域的見地からは、土地単価として㎡当り4万円台後半∼5万円台半ば程度と推定される。総額は規模が様々なため把握は困難。
一般的要因人口は微減の状況が続いている。当市の商業地は市街地の拡張、車社会の進展に伴い路線沿い広域に拡散し、地価は一部を除き平準化の傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5590865
北緯 139度7469377

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新鹿沼駅(地価相場 36,300円/㎡)鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)北鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)樅山駅(地価相場 32,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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