栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９(新鹿沼駅・北鹿沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
24,600円
2017年01月01日に行った栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 栃木県鹿沼市日吉町字火打沢６６７番９ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 24,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 新鹿沼、3,100m |
| 地積 | 239㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ高台の分譲住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊矢野忠寿氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊矢野忠寿 |
|---|---|
| 価格 | 24,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 周辺は山間の地域となっており、近年の大雨による土砂災害が発生したため、近隣地域のような高台の分譲地は避けられる傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台の古い分譲地で、品等が劣ることから需要は低迷していたが、一昨年の豪雨時に周辺にて土砂災害が発生し、地価下落は止まらない。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鹿沼市及び周辺市町において住居系の用途に供されている地域と判断した。需要者の中心は鹿沼市及び周辺市町居住者である。一昨年の豪雨により周辺地域では土砂災害が発生したため、高台にある対象地域も選別化の対象となり、地価は下落傾向である。土地は500∼1，000万円程度、新築の戸建は2，000∼2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 鹿沼市では人口減と高齢化が進む中、郊外の宅地化が進む一方で、市街地の空き家率が高くなり、土地需要に偏りが見られる。 |
櫻井基雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 櫻井基雄 |
|---|---|
| 価格 | 24,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 古い大規模開発地域で、現在では住宅地域として熟成してるが、丘陵地の開発で地域の老朽化、土砂災害の影響を受け需要は低迷している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は郊外の丘陵地を大規模開発された地域であり、開発後時間的経過が大きい事より、現在では戸建住宅地域として熟成し、今後暫くの間現状が継続するものと判断する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鹿沼市及び周辺市町を中心とする圏域で、需要者は市内居住の一次取得者が大半である。鹿沼市は人口の微減が継続していると共に経済状況を反映し、丘陵地での古い大規模分譲地である近隣地域では周辺部での地滑りもあり住宅地需要は弱含みで価額の中心は、土地500万円∼700万円（200㎡∼250㎡）、新築の戸建住宅は1，700万円∼2，300万円程度の物件が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 鹿沼市の人口推移・住宅着工件数等の諸統計に基付くと地域活性力に欠け、依然として不動産市場の回復が認められない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度5647629 北緯 139度7263727 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新鹿沼駅(地価相場 36,300円/㎡)北鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)樅山駅(地価相場 32,750円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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