栃木県鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６(鹿沼駅・新鹿沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,000円

2016年01月01日に行った栃木県鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,000円/㎡としました。

栃木県鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番栃木県鹿沼市上田町字文化橋西２３３５番６
住居表示 
価格48,000円/㎡
交通施設、距離鹿沼、1,200m
地積104㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事業所等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域
前面道路の状況北15.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂本嘉男氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本嘉男
価格48,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地の商業地域であり、衰退化に歯止めがかからない状況にあるが、背後住宅地との比較により下落率が減少している。
地域要因の将来予測旧市街地中心部に位置する商業地域で、今後とも商業地域としての推移を辿るものと予測する。商業地域の分散化により、集客力が低下していることから地価水準は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、鹿沼市及び周辺市町に形成される商業地域で需要者の中心は地元個人事業者及び県内外の法人である。当該地域は、駅と市役所とを結ぶ市街地の中心を走る国道沿いにあるが、新規店舗の進出は少なく、経営者の高齢化、顧客の減少により店舗の閉鎖が目立ち、需要は少ない。また、既成商業地の取引は少なく、取引される画地規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因5年間基準の栃木県の人口減少（−1．6％）を上回る人口減少（−3．6％）に歯止めがかからず、高齢化率も高く購買力は弱い。

鈴木健司氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木健司
価格48,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部の商業地域で、大型店舗との競合により収益性が悪化し、空洞化現象が見られる。需要はやや弱含みで推移した。
地域要因の将来予測市中心部の旧来からの商業地域である。晃望台地区、西茂呂地区等に郊外型店舗の集積が進み、市中心部の商業地は衰退化傾向を有する。需要はやや弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、鹿沼市街地内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域である。周辺は小規模店舗、飲食店、事務所、営業所等が多い。需要者は県内の法人、個人事業者等が見込まれる。立地に優れているため、商業地としての潜在的需要は高いが、新興商業地の発展により市中心部の商業地の需要はやや弱含みである。取引規模が一様でなく、更地取引も少ないため、土地の中心価格帯を把握することは困難だが、概ね500万円∼1，000万円弱と推定する。
一般的要因人口微減、世帯数微増。木工業が盛んである。景気回復基調に足踏みが見られ、住宅投資は消費税率引き上げに伴う駆け込み需要の反動減が見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度567519
北緯 139度7501262

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

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引用

国土交通省鑑定評価書
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