栃木県鹿沼市御成橋町２丁目字上上野２１４８番２３(鹿沼駅・北鹿沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,100円

2017年01月01日に行った栃木県鹿沼市御成橋町２丁目字上上野２１４８番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,100円/㎡としました。

栃木県鹿沼市御成橋町２丁目字上上野２１４８番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県鹿沼市御成橋町２丁目字上上野２１４８番２３
住居表示 
価格27,100円/㎡
交通施設、距離北鹿沼、1,600m
地積232㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の閑静な新興住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中山亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士中山亮介
価格27,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はない。市街地中心部から離れた郊外に位置しており、より利便性の良い中心部周辺の新規分譲地等に比較すると需要は弱い。
地域要因の将来予測中心市街地からやや離れた北方の分譲住宅地で、地域要因に格別な変動要因は認められず、当面現状のままで推移するものと予測される。生活利便性はやや劣り、地価水準は下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市中心部より北側方面を中心に、市内及び周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は、市内に居住又は通勤する一次取得者層である。当該地域は周辺に農地、山林等も見られる郊外の分譲住宅地であるが、市街地中心部周辺で利便性がより良好な宅地の開発、供給が堅調であるため、当該地域の需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、土地で500万円∼1，000万円程度、新築戸建住宅で2，000万円弱∼2，500万円程度である。
一般的要因景気は一部に足踏みが見られるが、緩やかな回復基調にある。当市の人口は微減傾向、世帯数は微増傾向にあり、地価の下落率は縮小しつつある。

伊矢野忠寿氏による調査レポート

不動産鑑定士伊矢野忠寿
価格27,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因市街地郊外の古い分譲住宅地域で、地域要因に変動は無いが、区画整理事業地など優良な住宅地域との選別化の対象となっている。
地域要因の将来予測市街地郊外の小規模な分譲住宅地域であるが、背後に広がりがなく、商業施設からも離れていることから、地域としては現状を維持するものの、相対的な地位の低下が見込まれる。
市場の特性同一需給圏は鹿沼市及び周辺市町において住居系の用途に供されている地域と判断した。需要者の中心は鹿沼市及び周辺市町居住者である。地域要因に大きな変化は無いが、同一需給圏内ではミニ開発が市街地周辺で多く行われ、割安感のある宅地が供給されているため、対象地域の地価も下落傾向である。土地は500∼1，000万円程度、新築の戸建は2，000∼2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因鹿沼市では人口減と高齢化が進む中、郊外の宅地化が進む一方で、市街地の空き家率が高くなり、土地需要に偏りが見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5756958
北緯 139度7506285

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)北鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)新鹿沼駅(地価相場 36,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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