栃木県鹿沼市下田町１丁目字下田町裏１０２６番４(新鹿沼駅・鹿沼駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,300円

2017年01月01日に行った栃木県鹿沼市下田町１丁目字下田町裏１０２６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,300円/㎡としました。

栃木県鹿沼市下田町１丁目字下田町裏１０２６番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番栃木県鹿沼市下田町１丁目字下田町裏１０２６番４
住居表示 
価格38,300円/㎡
交通施設、距離新鹿沼、800m
地積167㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小岩圭一氏による調査レポート

不動産鑑定士小岩圭一
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の良好な既成住宅地域として地域要因に大きな変動は見られないものの、周辺における新興住宅地等との競合により、選好性は弱まっている。
地域要因の将来予測低層の戸建住宅を中心とする市街地中心部の既成住宅地域である。利便性は良好で熟成度は高いものの、格別の変動要因は無いことから、当分は現状程度の住環境を保持しつつ推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね鹿沼市を中心とした市街地及びその近郊の住宅地域の圏域。需要者の中心は、鹿沼市居住者及び市内通勤者等の一次取得者である。市街地中心部の既成住宅地域に対する需要は、利便性及び住環境の良好な区画整理や民間開発による新興の分譲地等との競合からやや弱含みとなっている。土地は、面積150∼300㎡で、500∼1，000万円台前半程度、新築の戸建物件は2，500万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因当市の総人口及び生産年齢人口は減少傾向で推移し、需要が伸び悩むなか、分譲住宅地等の開発及び販売は続いており、供給は依然過剰傾向にある。

坂本嘉男氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本嘉男
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地外縁の土地区画整理事業地内へ需要が流れ、選別化により地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測市街地中心部に近い熟成度の高い住宅地域で、今後とも戸建住宅地域としての推移を辿るものと予測する。街路条件がやや劣り、市場での人気が低いことから地価水準は下落傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR日光線、東武日光線沿線で概ね鹿沼市及びその周辺部市町の住宅地域。需要者の中心は、鹿沼市及び周辺市町に居住する一次取得者が多い。当該地域は、市街地中心部に比較的近く利便施設の配置に恵まれているものの、街路幅員、連続性に恵まれず需給は弱い。土地は200∼300㎡程度で600∼1200万円程度、新築の戸建物件は2000∼2500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因5年間基準の栃木県の人口減少（−1．6％）を上回る人口減少（−3．9％）に歯止めがかからず、高齢化率も高く住宅地に対する需要は弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度5621251
北緯 139度7485375

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新鹿沼駅(地価相場 36,300円/㎡)鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)北鹿沼駅(地価相場 34,650円/㎡)樅山駅(地価相場 32,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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