地域要因

比較的良好な居住環境を維持しており、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、この要因が土地価格に与える影響は小さい。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好であり、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要の回復により、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、土地価格への影響は小さい。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等、及び中層の共同住宅が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

当該地域では新規供給も少なく、特筆すべき地域要因の変動は認められない。周辺での取引件数、取引価格とも前年と概ね同様の水準である。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。取引は相対的に少なく、地価は今後も横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例に基づくことから、市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、周辺では中低層の共同住宅も見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと及び近年の建築費の高止まりからやや低位に試算された。したがって本件では市場の実態をより反映した比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域である。一般的要因を背景として地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後とも住宅地として推移するものと予測する。景気は回復基調にあり、堅調な不動産市場等を反映して地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象地は自己所有を主とした一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に存し、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する多数の取引事例を収集し規範性の高い事例を選択して試算価格を求めたものであり信頼性が高い。よって、本件では、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地であり、根強い住宅需要が認められ古家付の取引が多い。地価は底堅く、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した大規模住宅団地で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも閑静な住環境が維持されるものと予測する。住宅需要は回復基調にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、高美台地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅に近接する閑静な住宅地域であることから需要は根強く、規模の大きな画地については180㎡程度に分割しての取引・利用が見られる

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。規模の大きな宅地にあっては、それを細分化した取引や利用が見られる。地価水準は微増傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域では、生活利便性に優れる戸建住宅地域という特性から所有者（貸主）の都合による戸建賃貸が散見される程度で、新たに賃貸建物（アパート）を建築する目的での土地取引や既存の賃貸物件（築年の古いアパートや戸建賃貸）の取引等の収益性に着目した取引は皆無に近く、自用目的での不動産取引が支配的である。したがって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺では取引件数が増加、「三苫2丁目」「塩浜1丁目」「奈多1丁目」周辺が比較的多い。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅が建ち並ぶミニ開発の住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと考える。周辺での取引がやや活発化していることから、地価は当面微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。自用目的の取引が支配的であり、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更には標準地が継続地点であること及び周辺の開発や成約状況・売り物件の推移並びに住宅地としての利便性・快適性の程度等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中低層の共同住宅を主として戸建住宅も混在する住宅地域であり、当地域の価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中低層の共同住宅を主として戸建住宅も混在する住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、今後も概ね現状の街並みを維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象標準地と同様にやや規模が大きい取引事例を採用し、試算の過程も的確に踏まれており市場の実態を反映した説得力の高い試算価格であると判断される。近隣地域は賃貸マンションも見られるが、収益価格試算の過程においては想定上の条件が多数介在しており、その説得力は相対的に低いと判断される。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺で小規模な戸建開発が散見されるが、近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅とアパート等が混在する住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は僅かながらではあるが上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、駅からの利便性は高いものの系統連続性がやや劣る旧来からの住宅地域である。大学が近くにあることから収益獲得を目的とした低層のアパートは散見されるものの、低層の戸建住宅が中心の地域である。収益価格は、賃貸市場の熟成度が低いことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

郊外にある既成住宅地であるが、駅接近性に優れ、値頃感もあって、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

東区郊外の既成住宅地域であり、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復の兆しが見られ、地価は横ばいから上昇基調になるものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が散見されるが、所有地の有効活用を目的とした物件が多く、収益性が取引の絶対的な価値判断指標となるまでには至っておらず、収益価格の説得力は相対的に劣る。一方、比準価格は、周辺住宅地域の取引事例を重視し試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し収益価格を参考に留め、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺にミニ分譲地が散見されるが、近隣地域及び、周辺地域に特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層の戸建が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく今後も概ね現状で推移すると予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、低層の戸建が建ち並ぶ住宅地域であり、自己所有目的の取引が主である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから本件においては同一需給圏に存する取引事例からアプローチして査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記の通りに決定した。