地域要因

地域要因について、変動事由は特段認められないが、商況悪化等の影響もあって、市況は慎重な姿勢を崩しておらず、地価は依然として弱含んでいる。

地域要因の将来予測

県道沿線に形成されるJR苅田駅前の既成商業地域で、域外への顧客流出に伴う商況悪化の影響等を受け、収益性悪化の傾向が続いている。需要は総じて低迷しており、地価は当分の間、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実市場生起の地価現象を如実に反映した、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された価格である。収益価格は価格導出過程において多分の想定要素を含む等、不確実性を有している。この点より本件の場合、収益価格の説得力は相対的に低下すると判断される。したがって本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に本件標準地周辺の価格形成要因の動向等をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

町内工場地における就労者の住宅需要に牽引され、中心部はじめ地価水準も安定的な動きが見られ、利便性に優る地域では地価の一部上昇が見られる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が多い住宅地域で、格別の変動要因もなく、現状の土地利用を維持すると考えられるが、政策面で下支えされた宅地需要や類似地域の動向等を受け、地価水準はやや上昇基調で推移していくと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存し、事業収支等の観点から収益性に係る想定は非現実的で、自己利用が支配的なことから、需要者の意思決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事例のうち同一需給圏内において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。

地域要因の将来予測

JR苅田駅に近い古くから存する住宅地域。日用利便施設も近くに揃っていることから、住宅地としての人気は高い。地価は下げ止まりの傾向を見せており、今後も地価は安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

以上により比準価格及び収益価格が求められ若干の開差を生じた。対象不動産の存する近隣地域は、自家自用の戸建住宅で形成される地域で、自用目的の取引が支配的であり、収益性により価格が形成されている地域ではないため、市場実態に裏付けられた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、付近の公示地等との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

当町における住宅地の需給は南部及び西部で活発化しており、町北部の当該標準地は地価の相対的割高感が生じ、微減傾向となったと判断する。

地域要因の将来予測

苅田町北部の一般住宅地域であり、地域環境が変化するような要因はなく、現状維持の推移と予測されるが、住宅需要は中南部を指向しており、地価水準に割高感が見られ、微減ないし横這い傾向で推移すると考える。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成の住宅地域であり、積算価格及び収益価格を試算できないため、比準価格を試算した。比準価格の有効性は、採用事例の適否に依存するが、本件では選択要件を具備した事例に基づいており、所要の補修正も首肯でき、結果は市場の実態を相応に反映できた考える。また、代表標準地及び当該標準地の前年価格との整合性も検討した結果、比準価格をもって妥当と判断し、需給動向等に配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東九州自動車道が全面開通し、また自動車関連企業の立地する地域で用地需要の底堅さを受けて、地価は横ばいから微増傾向で推移したと考える。

地域要因の将来予測

成熟した物流関連の工業地域であり、今後も土地利用の現状を維持して推移すると予測される。地価水準については、底打ち感が見られ、景気動向の如何によるが、横這いから微増傾向で推移すると考える。

価格決定の理由

近隣地域は自用の倉庫や工業を中心とする既成の工業地域であり、積算価格及び収益価格を試算できないため、比準価格を試算した。比準価格の有効性は、採用事例の適否に依存するが、本件では選択要件を具備した4事例に基づいており、各試算過程も首肯でき、結果は実証的で有効性があると考える。価格の決定にあたっては、代表標準地の価格との均衡及び当該標準地の前年価格との整合性を量り、今後の需給動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は工場の賃貸が皆無であり、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格の試算を断念した。以上より、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い適正と判断判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性が劣る郊外の住宅団地であるが周辺の小規模開発住宅地の影響を受け、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因等の大きな変化はない。地域北方至近にミニ分譲が見られるが、鉄道駅が徒歩圏内になく、利便性がやや劣ることから近年需要がやや弱く、地価は下落傾向で推移と予測した。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、自用の戸建住宅地が多い住宅団地内住宅地である。賃貸事例に乏しく賃貸市場が熟成していないことから、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であり説得力が高い豊富な取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は認められないが、アパートも混在する既成住宅地域であり有効需要が見込め、地価は横ばいあるいは上昇傾向である。

地域要因の将来予測

アパートも混在する既成住宅地域である。住環境が良好であることより有効需要が見込め、地価はほぼ横ばいあるいは上昇傾向であると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、既成住宅地であり、アパート等の収益物件もみられるが、収益性より快適性を重視する地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されている地域ではないため、収益価格は低位に試算されたと思料する。よって、不動産市場の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該標準地は代表標準地であり、公示価格等との規準は行わなかった。

地域要因

幹線沿いの路線商業地域で、水準が底値に近づいたこともあり、上記により喚起された需要や類似地域の動向を受け、概ね横ばいの地価を辿っている。

地域要因の将来予測

町内幹線沿いの路線商業地域で、周辺の大型商業施設に顧客を奪われ続けてきたが、地価は概ね底を打ち、反転に至るまでには材料不足の感が拭えないものの、類似地域の動向等を受け、横ばいで推移していくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏を広域的見地から設定し、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算したことで実証性を有する。一方、自用目的での取引が大半を占めるなか、賃貸物件に係る収益性については、主要な価値判断指標とする確固たる市場が形成されていないこともあり、収益価格はやや説得力が劣る。したがって、本件、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との比較検討などを踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧街道沿いの旧来からの住宅地であり東方には区画整理事業が進行中で住宅も建築され始めたが地域内には大きな変化はない。

地域要因の将来予測

町中心部からやや離れた既成の住宅地域であり、東側で区画整理事業が進捗中であり、既存住宅の選好性の低下が認められる。今後は、微減乃至横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、一般住宅の多い既存の住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、収益性は取引の指標とはならないと判断される。したがって、収益還元法の適用は断念し、実証的かつ市場の実体を反映した客観的な比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、不動産の需給動向等を勘案し、単価と総額との関連に留意し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は認められないが、自動車関連産業の業績改善等を背景に、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

大規模工場、倉庫が建ち並ぶ臨海工業地域である。苅田港の積卸量の増加、自動車関連産業の業績の好調さを反映し、地価は当分の間、安定基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は、自用の工場が一般的で、賃貸市場は未成熟であり、収益価格を求める事ができなかった。よって、主たる事業者の行動原理が反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、標準地の前年価格、一般的要因及び地域要因の推移・動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、当該標準地は代表標準地であり、公示価格等との規準は行わなかった。