福岡県京都郡苅田町与原２丁目６番３外(小波瀬西工大前駅・行橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,800円
2017年01月01日に行った福岡県京都郡苅田町与原２丁目６番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県京都郡苅田町与原２丁目６番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小波瀬西工大前、1,200m |
| 地積 | 437㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
神谷孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神谷孝 |
|---|---|
| 価格 | 36,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替競争関係にある他の画地と比較し、特に遜色はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動は認められないが、アパートも混在する既成住宅地域であり有効需要が見込め、地価は横ばいあるいは上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | アパートも混在する既成住宅地域である。住環境が良好であることより有効需要が見込め、地価はほぼ横ばいあるいは上昇傾向であると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、苅田町を中心に近接する小倉南区の東部や行橋市一帯の住宅地域である。主たる需要者は、町内、小倉南区および行橋市等に勤務先がある需要者が大半を占める。地価は、町内の堅調な住宅地需要を背景に、地価の底打ち感が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで700万円程度、新築の戸建物件で2，300万円弱程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 経済情勢は緩やかな回復基調にあり、不動産市場も低金利等により同様である。苅田町の人口は微増傾向である。 |
加藤一生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加藤一生 |
|---|---|
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 個別的要因 | この一年間に個別的な価格形成要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | 近時、建売業者が規模の大きな画地を取得し分割再販する例が見られ、その再販価格に押され、従来の価格水準が底を打ち上昇傾向に転じたと考える。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅のほか共同住宅も見られる苅田町南部の既成住宅街であり、環境が変化するような要因はなく現状維持の推移と予測する。規模の大きな画地が多いが、根強い需要があり、地価は微増傾向の推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は苅田町を中心に、国道10号沿線の小倉南区や行橋市の住宅地域に及ぶ。圏域における需要者は、町内及び北九州市等に勤務地のある給与所得者層を中心に建売業者の参入も見られる。近隣地域では一般に画地規模が大きいため、所得との関連で需要者は新規分譲地に流れ気味であるが、堅調な住宅地需要を背景に地価の底値感が認められる。取引の中心となる価格帯は200㎡程度の土地で750万円前後、新築戸建て付きで2500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 低金利策等により不動産市況は回復傾向にあり、また自動車産業を経済基盤とする苅田町では人口等が微増傾向で推移しており、需要は堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7559173 北緯 130度9790027 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小波瀬西工大前駅(地価相場 36,100円/㎡)行橋駅(地価相場 34,900円/㎡)苅田駅(地価相場 36,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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