福岡県京都郡苅田町与原２丁目１番３外(小波瀬西工大前駅・行橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
43,800円
2017年01月01日に行った福岡県京都郡苅田町与原２丁目１番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県京都郡苅田町与原２丁目１番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 43,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小波瀬西工大前、1,500m |
| 地積 | 850㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 国道沿いに店舗等が存する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東20.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松尾春仁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾春仁 |
|---|---|
| 価格 | 43,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線沿いの路線商業地域で、水準が底値に近づいたこともあり、上記により喚起された需要や類似地域の動向を受け、概ね横ばいの地価を辿っている。 |
| 地域要因の将来予測 | 町内幹線沿いの路線商業地域で、周辺の大型商業施設に顧客を奪われ続けてきたが、地価は概ね底を打ち、反転に至るまでには材料不足の感が拭えないものの、類似地域の動向等を受け、横ばいで推移していくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、苅田町及び周辺市町における商業地域で、需要者は店舗・営業所等を展開する事業法人のほか、地縁等を有する地場資本の企業等が主体と考えられる。これまで大型施設への顧客流出が続いてきたものの、底値感から地価の下げ止まりが認められ、概ね横ばいで推移している。かかるなか、売り主及び買い主、各々の目線が合わないことも多く、取引は限定的で、散見された取引における価格帯も事情や個別性を多分に含む幅広いものとなっている。 |
| 一般的要因 | 町内、高齢化が進み、人口も減少傾向にあるものの、政策等による後押しを受け、都市部周辺の不動産市場についても当該影響が期待されている。 |
加藤一生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加藤一生 |
|---|---|
| 価格 | 43,800円/㎡ |
| 個別的要因 | この一年間に個別的な価格形成要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | この一年間に環境変化はないが、長年の地価下落と周辺の地価の上昇等との絡みで、近隣地域の地価水準が相対的に割安となり底を打ったと考える。 |
| 地域要因の将来予測 | 沿道型店舗等が立地する国道沿いの商業地域で、今後も土地利用の現状を維持して推移すると考えるが、代替地の少ない中で一定の需要が見込まれ、地価水準は、底打ち感があり今後は微増傾向に転じると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、苅田町の主要街路沿いの商業地を中心に、隣接市の幹線道沿いに形成された商業地域に及ぶ。圏域における市場参入者は、車客相手の沿道型店舗や営業所を営む地場企業を中心に広域展開の事業者も加わると考える。圏域内では、これまで大型店舗と商圏が競合し用地需要は様子見の状態であったが、地価水準の底値感から需要の回復が伺える状況となっている。なお、画地規模の相違等もあり、取引の中心価格帯を指摘できる状況にはない。 |
| 一般的要因 | 景気回復や低金利策等により投資需要による不動産市況の回復が見られ、自動車産業の堅調さ等もあり需要者マインドの改善がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度7559173 北緯 130度9790027 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小波瀬西工大前駅(地価相場 36,100円/㎡)行橋駅(地価相場 34,900円/㎡)苅田駅(地価相場 36,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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