地域要因

交通利便性が劣る郊外の住宅団地であるが周辺の小規模開発住宅地の影響を受け、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、地域要因等の大きな変化はない。地域北方至近にミニ分譲が見られるが、鉄道駅が徒歩圏内になく、利便性がやや劣ることから近年需要がやや弱く、地価は下落傾向で推移と予測した。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、自用の戸建住宅地が多い住宅団地内住宅地である。賃貸事例に乏しく賃貸市場が熟成していないことから、収益価格は試算しなかった。よって、代表標準地からの検討を踏まえ、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であり説得力が高い豊富な取引事例から求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当町における住宅地の需給は南部及び西部で活発化しており、町北部の当該標準地は地価の相対的割高感が生じ、微減傾向となったと判断する。

地域要因の将来予測

苅田町北部の一般住宅地域であり、地域環境が変化するような要因はなく、現状維持の推移と予測されるが、住宅需要は中南部を指向しており、地価水準に割高感が見られ、微減ないし横這い傾向で推移すると考える。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする既成の住宅地域であり、積算価格及び収益価格を試算できないため、比準価格を試算した。比準価格の有効性は、採用事例の適否に依存するが、本件では選択要件を具備した事例に基づいており、所要の補修正も首肯でき、結果は市場の実態を相応に反映できた考える。また、代表標準地及び当該標準地の前年価格との整合性も検討した結果、比準価格をもって妥当と判断し、需給動向等に配慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東九州自動車道が全面開通し、また自動車関連企業の立地する地域で用地需要の底堅さを受けて、地価は横ばいから微増傾向で推移したと考える。

地域要因の将来予測

成熟した物流関連の工業地域であり、今後も土地利用の現状を維持して推移すると予測される。地価水準については、底打ち感が見られ、景気動向の如何によるが、横這いから微増傾向で推移すると考える。

価格決定の理由

近隣地域は自用の倉庫や工業を中心とする既成の工業地域であり、積算価格及び収益価格を試算できないため、比準価格を試算した。比準価格の有効性は、採用事例の適否に依存するが、本件では選択要件を具備した4事例に基づいており、各試算過程も首肯でき、結果は実証的で有効性があると考える。価格の決定にあたっては、代表標準地の価格との均衡及び当該標準地の前年価格との整合性を量り、今後の需給動向も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は工場の賃貸が皆無であり、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格の試算を断念した。以上より、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家としての良心に従い適正と判断判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

町内工場地における就労者の住宅需要に牽引され、中心部はじめ地価水準も安定的な動きが見られ、利便性に優る地域では地価の一部上昇が見られる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等が多い住宅地域で、格別の変動要因もなく、現状の土地利用を維持すると考えられるが、政策面で下支えされた宅地需要や類似地域の動向等を受け、地価水準はやや上昇基調で推移していくと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域に存し、事業収支等の観点から収益性に係る想定は非現実的で、自己利用が支配的なことから、需要者の意思決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事例のうち同一需給圏内において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。

地域要因の将来予測

JR下曽根駅に近い開発団地であり生活利便施設は徒歩圏に揃っており利便性は高い。開発時期が約40年前と古いことから、老朽化した建物が多いが、安定した需要が見込めるため現状程度で推移するものと予測される。

価格決定の理由

以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は持家を中心とした地域で、適切な純収益の把握が困難なため、収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について、変動事由は特段認められないが、商況悪化等の影響もあって、市況は慎重な姿勢を崩しておらず、地価は依然として弱含んでいる。

地域要因の将来予測

県道沿線に形成されるJR苅田駅前の既成商業地域で、域外への顧客流出に伴う商況悪化の影響等を受け、収益性悪化の傾向が続いている。需要は総じて低迷しており、地価は当分の間、弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実市場生起の地価現象を如実に反映した、客観的かつ実証的な事例資料に基づき導出された価格である。収益価格は価格導出過程において多分の想定要素を含む等、不確実性を有している。この点より本件の場合、収益価格の説得力は相対的に低下すると判断される。したがって本件では、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に本件標準地周辺の価格形成要因の動向等をも顧慮したうえで、適正と判断される鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小倉南区東部の郊外にあって、旧空港跡地の工場誘致による住宅地需要とミニ住宅開発の影響を受け、競合関係の中で地価は下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

郊外の中規模住宅団地であり、利便性の観点から需要は希薄である。区内では新規分譲住宅の供給が続けられていることからも、相対的に競争力が劣り、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、第二種低層住居専用地域内の戸建住宅地で自己の居住を目途とするものが多い。賃貸事例に乏しく、賃貸市場が熟成していないことから、その適用を断念したものである。よって、本件では、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

下曽根駅までは徒歩圏域で、駅前にサニーサイドモールが開店し、利便性の向上と地価の割安感が相まって微増傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後も環境の変化は予測されないが、利便性が優位な当該地域の地価動向は、横這いないし微増傾向にて推移すると考えられる。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を主体とする既成の住宅地域であり、賃貸市場はほとんどなく、収益価格の適用を断念した。当該地域の需要者は、自己の居住を目途とする個人が中心と考えられ、市場の実勢を反映した価格である比準価格をより重視するものと思料される。本件では、比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。

地域要因の将来予測

JR苅田駅に近い古くから存する住宅地域。日用利便施設も近くに揃っていることから、住宅地としての人気は高い。地価は下げ止まりの傾向を見せており、今後も地価は安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

以上により比準価格及び収益価格が求められ若干の開差を生じた。対象不動産の存する近隣地域は、自家自用の戸建住宅で形成される地域で、自用目的の取引が支配的であり、収益性により価格が形成されている地域ではないため、市場実態に裏付けられた比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、付近の公示地等との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。