福岡県北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４(下曽根駅・安部山公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


63,200円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４(福岡県北九州市小倉南区下曽根３−１３−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,200円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉南区下曽根３丁目２５５６番１４
住居表示下曽根３−１３−１７
価格63,200円/㎡
交通施設、距離下曽根、600m
地積162㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅の建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

都合哲男氏による調査レポート

不動産鑑定士都合哲男
価格63,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない。
地域要因の将来予測JR下曽根駅に近い開発団地であり生活利便施設は徒歩圏に揃っており利便性は高い。開発時期が約40年前と古いことから、老朽化した建物が多いが、安定した需要が見込めるため現状程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は小倉南区東部に広がる一円の住宅地域。需要者の中心は小倉南区在住、又は小倉南区周辺に地縁性を有する最終需要者が中心となっている。近隣地域はJR曽根駅至近に古くに造成された区画整然とした住宅団地である。生活利便施設は徒歩圏にあり、小倉南区東部の中でも比較的需要が安定している地域である。小倉南区の不動産市場においては、取引の中心価格帯は総額で3000万円、土地のみであれば1500万円程度が中心となっている。
一般的要因不動産を取り巻く経済環境は混沌とした状態が続いているが、利便性の高い平坦地においては回復の傾向もみられる。

花田宏治氏による調査レポート

不動産鑑定士花田宏治
価格63,300円/㎡
個別的要因特記すべき変動要因はない。
地域要因周辺でミニ開発の新規供給がみられるほかは、特段の変動要因は無く、相対的な割安感を背景に取引件数は堅調に推移している。
地域要因の将来予測格別な変動要因はなく、現状を維持し、堅調な宅地需要で地価水準は概ね安定しており、当面は同様の状況が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR下曽根駅を最寄り駅とする一円の住宅地域で、主たる需要者は小倉北区に所在する企業等へ通勤するエンドユーザーである。市全体の人口は引続き減少傾向にある中で、小倉南区は市内7区中、八幡西区に次いで多く、近年は21万人超の水準を維持しており、不動産取引も安定している。こうした状況を背景に区内でも割安感のある下曽根、貫地区においては堅調な需要が下支えとなって地価水準を押し上げている。
一般的要因国内の景気は生産面に弱含みがみられ、足踏み状態にあったが、諸外国の景気が徐々に回復基調にあることから国内景気についても改善が期待される。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度832986
北緯 130度9392423

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下曽根駅(地価相場 51,500円/㎡)安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)朽網駅(地価相場 45,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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