福岡県北九州市小倉南区津田新町４丁目８００番１７(下曽根駅・安部山公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,700円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区津田新町４丁目８００番１７(福岡県北九州市小倉南区津田新町４−２−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市小倉南区津田新町４丁目８００番１７ |
| 住居表示 | 津田新町４−２−１５ |
| 価格 | 55,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 下曽根、1,200m |
| 地積 | 136㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
羽田成利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田成利 |
|---|---|
| 価格 | 55,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 下曽根駅までは徒歩圏域で、駅前にサニーサイドモールが開店し、利便性の向上と地価の割安感が相まって微増傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後も環境の変化は予測されないが、利便性が優位な当該地域の地価動向は、横這いないし微増傾向にて推移すると考えられる。 |
| 市場の特性 | 同一需要圏は、小倉南区東部のJR日豊本線沿線に位置する住宅地域であり、圏域における需要者の中心は小倉北区及び小倉南区に勤務地のある個人等が中心であるものと思料される。当該地域は最寄駅への接近性も良好であり、大型商業施設への接近性にも恵まれているが、割安感からの影響で、地価は微増傾向にある。 |
| 一般的要因 | 小倉南区は、人口微減、世帯数微増傾向にあり、高齢化も進んでいる。低金利により需要も底堅く、長期下落による値頃感があり回復基調にある。 |
江本庸時氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江本庸時 |
|---|---|
| 価格 | 55,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、サニーサイドモール小倉の開業を受け需要は比較的堅調で地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地利用は今後も概ね現状維持で推移するものと予測される。大きな変動要因はないが需要は比較的堅調で地価は安定的に推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小倉南区東部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人であり圏外からの流入は多くはない。当該圏域内においては、新規分譲地の供給が比較的活発であり需要も比較的堅調である。近隣地域周辺では地価はやや上昇傾向にあり、取引の中心となる価格帯は、新築戸建で2，500万円∼3，500万円程度、中古物件は築年等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で800万円台前半である。 |
| 一般的要因 | 小倉南区の人口は近年微減傾向にあるが、モノレール沿線や大型商業店舗の背後地等、立地条件の良好な住宅地では安定的な需要が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8304054 北緯 130度925496 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
下曽根駅(地価相場 51,500円/㎡)安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)石田駅(地価相場 58,700円/㎡)朽網駅(地価相場 45,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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