福岡県北九州市小倉南区津田南町１６１番１１(下曽根駅・安部山公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,200円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区津田南町１６１番１１(福岡県北九州市小倉南区津田南町１０−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,200円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉南区津田南町１６１番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉南区津田南町１６１番１１
住居表示津田南町１０−２３
価格44,200円/㎡
交通施設、距離下曽根、2,500m
地積238㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い郊外の閑静な住宅地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

羽田成利氏による調査レポート

不動産鑑定士羽田成利
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小倉南区東部の郊外にあって、旧空港跡地の工場誘致による住宅地需要とミニ住宅開発の影響を受け、競合関係の中で地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測郊外の中規模住宅団地であり、利便性の観点から需要は希薄である。区内では新規分譲住宅の供給が続けられていることからも、相対的に競争力が劣り、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需要圏は、小倉南区の東部を中心とする郊外の住宅地域であり、需要者は、北九州市内に通勤する勤労者世帯が中心である。近隣地域は、郊外に形成された既成住宅地域である。小倉南区東部では工場進出がみられ、それに伴いミニ開発が盛んである。近隣地域は最寄駅への接近性、工場地への通勤による立地からはやや劣っているため、需要は低迷傾向にあり、地価は弱含みで推移している。
一般的要因小倉南区は、人口微減、世帯数微増傾向にあり、高齢化も進んでいる。低金利により需要も底堅く、長期下落による値頃感があり回復基調にある。

田村常美氏による調査レポート

不動産鑑定士田村常美
価格44,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因交通利便性が劣る郊外の古い住宅団地であり、新規大型住宅団地等と比較して競争力は劣る。
地域要因の将来予測郊外の既存住宅団地であり、住環境は優れているが、生活利便性が劣るため需要は減退している。区内で新規分譲が活発であり、相対的に競争力が劣るため、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小倉南区の東部を中心とする郊外の住宅地域であり、需要者の中心は、北九州都心部に通勤するサラリーマン層を中心とする一次取得者である。小倉南区東部では大型住宅団地等の新規宅地分譲が盛んであり、価格水準が競合する既存団地への需要は低迷しており地価は弱含みで推移している。取引の中心価格帯は、土地は230㎡程度で1，000万円程度、中古の戸建物件は2，000万円程度である。
一般的要因北九州地区の経済は、緩やかに回復している。小倉南区の人口・世帯数は概ね横這い傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生人工地植生,ヤブツバキクラス域代償植生,ヤブツバキクラス域自然植生,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8247753
北緯 130度9177636

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県北九州市小倉南区城野４丁目６５８番３福岡県北九州市小倉南区大字貫字原３５２９番福岡県北九州市小倉南区大字吉田字中原４０１番４福岡県北九州市小倉南区東貫１丁目３４６４番６福岡県北九州市小倉南区津田南町１６１番１１福岡県北九州市小倉南区上吉田２丁目４０１番１２福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１福岡県北九州市小倉南区上貫２丁目１３５１番５外１筆福岡県北九州市小倉南区下曽根３丁目２４４１番２外２筆福岡県北九州市小倉南区津田１丁目８７０番１

参考：近隣駅の地価相場

下曽根駅(地価相場 51,500円/㎡)安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)石田駅(地価相場 58,700円/㎡)志井公園駅(地価相場 53,200円/㎡)朽網駅(地価相場 45,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード