地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき地域要因の変動は認められないが、周辺では新築・中古住宅、住宅素地ともに動きが見られ、地価は上昇に転じている。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域の一部にアパートが見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高い取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅や利便施設に近接する幹線道路背後の閑静な住宅地域で、近くに大学もあることから、自用他用と幅広い需要が見込まれる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、ファミリー向けのほか、学生・単身者向けのアパートも数多く見受けられ、自用目的の取引の他に新たに賃貸建物（アパート等）を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引も、近年見受けられる。したがって、比準価格を重視し、投資採算性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩圏内のマンション素地に対する需要は比較的堅調であり、JR千早駅周辺では分譲マンションの建設が行われている。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料される。分譲マンションの販売状況が好調であるため、地価は若干上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と開発法による価格が求められたが若干開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力を有する価格である。一方、開発法による価格は分譲マンション開発業者からみた投資採算性を反映した価格であるが、試算の過程において想定項目を含む点は否めない。したがって、本件においては比準価格を中心に開発法による価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。需給関係も概ね安定しており、地価水準については、若干ではあるが上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、高台の戸建住宅地域であり、自己所有目的の取引が主である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。従って、本件では、市場性を反映し、同一需給圏に存する取引事例からアプローチして査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性が劣るが、住宅需要の盛り上がりにより、周辺では中規模開発案件も存するため、地価水準は緩やかな上昇が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況が盛り返しており、地価は上昇傾向が継続している。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする自用目的での取引が中心で、公法上の規制（50，80）等からアパート等の収益物件はほとんど見られない。そのため、賃貸市場が未成熟で収益還元法が適用できなかった。比準価格は、市場性に着目して、周辺の類似地域において収集した香椎・香椎駅東地区等の取引事例を中心に試算したものであり、取引の実態を反映した実証的な価格である。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地が良好であることから、戸建住宅、共同住宅等が見受けられる。住宅需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は緩やかに上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

立地が良好であることから、戸建住宅、賃貸マンション、アパートなどが見受けられる。収益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模戸建住宅を主体とする住宅地域として既に成熟しており、当地域の価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。熟成度の高い戸建住宅地域であり、今後も現況の街並みを維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自用の戸建住宅を中心とする第1種低層住居専用地域の住宅地域であり、収益獲得を目的とした土地取得需要は認められず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格を求める過程は的確に踏まれており、不動産市場の実態を反映した説得力の高い試算価格が得られたものと判断される。したがって、比準価格を標準とし、周辺標準地との広域的な検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

香椎台内の建て替え、新規供給は少なく、団地内で大きな変動要因は無い。但し、香椎等の周辺地域ではミニ開発が存し、取引は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと考える。住宅地需要は比較的堅調で、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は区画整然とした戸建住宅地域でアパート等の収益物件は全くなく、転勤等の事情により戸建住宅が賃貸されるケースが散見される程度であり、収益還元法は非適用とした。自用目的の取引が支配的であり、本件では比準価格を標準とし、周辺の分譲住宅地域の動向等を踏まえ、標準地が継続地点であること及び周辺公示地等の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件に恵まれた住宅地域で宅地需要は底堅く、地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は認められないが、交通接近条件に恵まれた地域であり、地価は今後とも上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される既成の住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は現実の市場で成立した取引事例から求めた実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地需要は増加しているが、やや高台の戸建住宅地区で利便性劣ることから上昇幅は減殺。

地域要因の将来予測

「香椎グリーンタウン」と称する、中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。高台の住宅地ではあるが、周辺の取引等が堅調に推移していることから、地価は若干上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅地区でアパート等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。自用目的の取引が支配的であり、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更には標準地が継続地点であること及び周辺の中小分譲地の成約状況・売り物件の推移並びに住宅地としての利便性・快適性の程度等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域は住宅地域として成熟しており、最寄り駅への接近性及び居住環境が比較的良好であるので、需要は堅調であり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好な区画整然とした高台の住宅地域で、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要は堅調で、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、賃貸用アパートなどの収益建物が少ない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境や生活上の利便性に恵まれた住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと思料するが、当該地域及び周辺の宅地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、居住の快適性や生活上の利便性に着目した取引が中心となる戸建住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、現実の市場性を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺にミニ分譲地が散見されるが、近隣地域及び、周辺地域に特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層の戸建が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく今後も概ね現状で推移すると予測する。地価水準は、横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、低層の戸建が建ち並ぶ住宅地域であり、自己所有目的の取引が主である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから本件においては同一需給圏に存する取引事例からアプローチして査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、下原地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。