地域要因

格別の変動要因はないが、周辺地域の動向等を反映して、宅地需要はやや回復の兆しがみられる。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は、周辺地域の動向を反映して、横ばい圏内で推移するものと予測する。

価格決定の理由

住宅、アパート等が混在する住宅地域で、戸建住宅が賃貸されるケース及びアパート等賃料は、土地価格に見合う賃料が期待できない。自用目的での取引が中心であり、快適性や持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。よって、比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、住宅地の需給動向も考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地域としての需要は低調であるが、折尾駅を中心とする土地区画整理事業地には近いため、その影響は及んでいると考える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、幹線街路沿いの4事例を採用し要因格差を十分に検証した。収益価格は、比準価格に比べ低く求められたが、土地価格に見合う適正な賃料を徴収しがたい状況であるためと思われる。よって、商業地であるが比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を踏まえ、不動産の需給動向も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該近隣地域の周辺では大規模な住宅開発が行われ、相対的に住宅地需要はやや低下していたが、景気回復の影響により需要は回復傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は街区及び画地が整然とし、居住環境が比較的優れた住宅地域である。周辺での商業施設出店の影響等により利便性が向上し、需要は回復傾向にある。地価水準については、概ね横ばいの傾向にある。

価格決定の理由

以上より、比準価格と収益価格の2試算価格が得られた。比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する信頼性の高い取引事例に基づき適正に試算しており、規範性が高い。一方で、収益価格は収益性に着目し試算しているが、賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干の不確定要素を含んでおり、相対的に規範性が劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 当該地域の周辺地域に新興の住宅団地が開発されこの影響を受けるが下落傾向は若干ではあるが引き続き見られる地域である。

地域要因の将来予測

既成化された住宅団地であり、取引は中古住宅であるが少なく住宅の建替えもほとんどない地域である。したがって、地域の要因の変化はないが一般的な要因により下落率は縮まってきている。

価格決定の理由

 比準価格は類似性の高い地域から採用でき、比較検討を行った結果、5試算値がほぼ近似し、すべての試算値を中心に求めたものであるので規範性が高い。収益価格は当該地域が戸建住宅を中心とした地域であり、古い木造アパートが介在する程度で賃料水準の判定が難しい地域である。したがって、収益価格を求めることができなかった。そこで本件では比準価格を採用し、代表標準地との均衡も十分に考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

変動の要因はなく、今後とも現状のままの利用状況が続くものと予測される。需要が弱含みであり地価の下落傾向が続くものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、自用の建物が立ち並ぶ地域で賃貸物件がほとんど見受けられず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められたものと思料する。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年価格との整合性、周辺の類似する標準地価格等の推移動向、需給圏内の商業地の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 当該地域は店舗の利用としては低い地域であるが、マンション用地との競合もある地域である。したがって、地価水準はほぼ横這いの状態。

地域要因の将来予測

藤田商店街の衰退の影響を受け、当該地域の繁華性の低い商業地域である。ただ黒崎駅及び中心街に近く、利便性が高い地域であるため、将来的には住居系も兼ね備えた混在地域への移行が予測される地域である。

価格決定の理由

 当該地域は、JR黒崎駅に比較的近い商業地域であるが人通りの少ない地域である。比準価格はできる限り類似性の高い事例を採用するよう努め、比較検討した結果、市場性を反映した価格が得られたものと判断される。一方、収益価格は賃貸市場が低迷しており、賃料を十分に反映させることは難しいく低く求められたので参考程度にとどめた。そこで比準価格を標準とし、収益価格を参考に鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの比較的成熟した商業地域であるが、郊外型の大型店舗の進出などにより、需要は低迷しており、地価は依然として下落傾向に推移している。

地域要因の将来予測

標準的使用は当分の間は現状維持であるが、地価水準はやや下落傾向に推移するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域における適正な取引事例に基づき得られたものであり実証性が高い。収益価格については本来、商業地域において重視されるべきであるが、地縁的取引も見られる当該地域では、元本に見合う賃料を収受しがたく、収益価格が低位に試算されたものと思料される。従って、本件では取引事例比較法による比準価格を重視し、収益還元法による収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣のSC進出等の影響を受け、当該地域では、客足が減少し、空き店舗が多く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

空き店舗が多い旧来型の商店街であり、衰退傾向に歯止めがかからない。商況は依然厳しい状況にあり、今後も地価の下落傾向は続くものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域の多数の取引事例から求められたものであり、実証性が高い。収益価格は理論的な価格であるが、地域内では閉鎖店舗が多いのが現状であり、また想定要素が多い点でやや信頼性に劣る。従って比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに需給圏内の商業地の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はない。八幡西区内の住宅団地の需要は回復傾向だが、地価は下落傾向にある。当該地域の下落幅もやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件では比準価格しか求められなかったが、自用目的での取引が支配的で、アパート等の収益物件はほとんどなく、賃貸市場を形成していない。したがって、不動産の需給動向及び地域の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、この比準価格の妥当性を判断した上で、比準価格をもって、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

住環境が良好な区画整然とした住宅団地である。新興戸建住宅団地と比べて需要はやや劣るものの、需要は底堅く地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

八幡西区中心部外縁に位置する住宅団地であり特段の変化は見受けられず、今後も現状を維持するものと予測する。街区が整然とし住環境が良好なことから地価は、今後も安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。収益価格については、対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地内に存することから賃貸市場は未成熟であり、賃貸物件等の収益性から市場価格を考えることは想定できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、周辺標準地等とのバランスも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域であるが、新規店舗の進出は見られず、有効需要の減退から地価は依然として下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況は安定しているものの、商況は芳しくなく、商業地の需要は回復していないことから地価は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある低層店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。従って、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域に対する需要は比較的堅調に推移しており、北九州市のベッドタウンとして分譲地も散見される。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく利用状況が安定していることから、今後も現状の住環境を維持するものと思料され、住環境が良好な住宅地域の地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地であり、利用状況は自己使用が主である。本件では、地域的特性から収益価格を求めることができなかったため、比準価格について検討を行う。採用した取引事例はいずれも水巻町内の区画整然とした住宅地域で成立したものであり規範性が高い。したがって、地域内の市場動向を勘案し、周辺標準地との均衡に留意のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。