地域要因

鳴門市郊外の既成住宅地域。供給過剰気味の土地柄にあり、新規の宅地開発地との価格競合が見受けられる。

地域要因の将来予測

鳴門市の西部郊外にあってJR鳴門線教会前駅に近い既成住宅地域。地価の下落幅は縮小傾向にあるが、宅地開発により供給過剰の状態にあり、今後も弱含みが継続するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域の土地取引は、自己居住を目的としたものである。また、1低專にして画地規模も小さく賃貸住宅の建設が難しく、収益価格の試算は断念した。比準価格は、資料の特性に応じ求められたもので、近時の地価動向を適切に反映していると判断される。 近隣地域は鳴門市郊外の居住快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を標準に下記代表標準地との検討及び周辺の宅地開発動向等をも考量して、本件の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化は認められない。地価水準は一般的要因の影響から、ほぼ安定しつつある。

地域要因の将来予測

町の中心部とは旧吉野川を挟んだ対岸に位置する既存の住宅地域。付近は国道に近く、既存の集落地と中小の開発区域が混在している。生活利便性はまずまずであり、地価水準は下落傾向から横這いに近づきつつある。

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅地域で自用目的の取引が中心。公法規制により賃貸住宅の建設投資は一般的でないことから、比準価格のみの試算となった。比準価格は類似性の高い住宅地の取引事例が少なく、事例の内容にややばらつきがあるが個々の規範性を的確に判断して価格水準の把握に努めたものであり、実証的で説得力がある。本件では、地域の需給事情、単価と総額との関係にも留意の上、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市内中心部の住宅エリアであり、価格形成要因に特に大きい変動はないものの、需要の持ち直しが一部見られる。

地域要因の将来予測

鳴門市中心部に形成された住宅地域であり、今後も現況利用形態にて推移すると予測。地価は、横ばいから若干の強含み傾向が見られ、今後も同傾向と予測。

価格決定の理由

鳴門市中心エリア、撫養町地区にて発生した代替競争関係を有する取引事例を基礎とした比準価格は、現実的、実証的な価格として説得力は高い。一方で、戸建住宅が大半の地域性や、画地規模等の個別性を考慮すると、収益アプローチに現実性がなく、試算を断念している。よって、比準価格のみの試算となったが、高い説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態、動向予測等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成要因に大きい変動はなく、現状維持の近郊住宅エリア。

地域要因の将来予測

鳴門市中心部の近郊、戸建住宅が多い住宅エリアであり、当面は現況利用形態にて推移すると予測される。地価は、現状で横ばい傾向、今後も同傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は、鳴門市中心部及び近郊の住宅エリアで発生した、代替性を有する取引事例により導出されており、実証的な価格として説得力は高い。一方で、戸建住宅が大半の住宅エリアにあり、画地規模も小さいこと等から、収益アプローチに現実性がなく、収益価格の試算は断念している。比準価格のみの試算となっているが、説得力は高く、よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態等にも配意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

取引自体が少なく、地価は未だ下落基調だが、周辺住宅地との価格バランスを考慮すれば、概ね底値に近いものと判断される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引自体が少ないことから、事情補正を要する事例等も採用せざるを得なかったが、地域的特性が比較的類似する事例等を収集でき、市場の実態は十分に反映されている。一方、標準地は収益性が重視される商業地域に存するが、土地価格に見合う賃料水準が十分に形成されておらず、また、周辺においてテナントの空室も目立つ状況にある。従って、比準価格を重視し、収益価格は比較考量にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鳴門市の中心部にある既存のアーケード商店街で商業地としての需要は弱いが、背後住宅地のと価格差が無く底値に近い。

地域要因の将来予測

鳴門市中心市街地の古くからの商店街で、商業地としての新規需要は少ないが、背後の住宅地との価格差が無く底値に近いものと思料する。

価格決定の理由

取引事例は近隣地域及びその周辺の商業地を中心に事例を収集し、規範性の高い取引価格を試算できた。一方収益価格については、当該地域は個人商店が中心の既成商業地で低層建物利用が多く土地の有効利用度が低いために低位に試算された。よって取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較衡量し、更に周辺公示地等の推移動向や市場動向、一般的要因等の動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農地を中心に農家住宅等が集在乃至点在する集落であり、新たな宅地開発は少ない。高齢化も進んでおり、基本的な土地需要の減退が続いている。

地域要因の将来予測

 市郊外の市街化調整区域内農家集落地域で、総じて発展要因に乏しく、今後も現状の周辺状況を維持するものと思われる。高齢化から土地需要が減少しており、地価はしばらく下落基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、近時において類似性の高い取引事例が少ないながらも、規範性の優れる事例にできる限りウェイト付けを行って査定しており、まず十分に市場の実態を反映した試算価格が得られている。一方、公法規制や賃貸アパート等のほとんど見られない周辺環境から、収益価格は規範性に欠けるため試算を断念している。以上より、本件では、比準価格の採用により、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に大きな変化は認められないが、一般的要因の影響を受け、地価水準は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

鳴門市中心部東側の区画整理区域の一角にあり、大手製薬メーカーの企業城下としての性格も有する。未利用区画も残るが地域の所得水準が高いこと等を背景に需給は改善しており、地価水準も底堅い推移が予測される。

価格決定の理由

一部に賃貸マンションもみられるが取引は自用目的のものが多い。比準価格は代替性の高い周辺の取引事例を採用し個々の規範性を的確に判断して査定。収益価格は最近の建築費の上昇の影響もあり低位に試算されたが、収益性よりも住まいとしての快適性・利便性の程度が重視される地域性が認められるため規範性は比準価格に及ばない。以上より、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、単価と総額の関係にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域の変化に乏しい鳴門市郊外の既成住宅地域で市場競争力に劣り、地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

鳴門市西部の山裾に広がる既成住宅地域で、中心市街地からは遠方に位置し、外部からの人口流入も少なく衰退傾向にある。地価も人口減少とともに緩やかに弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 鳴門市大麻町内の取引事例を中心に収集し、規範性の高い事例から比準価格を試算した。また当該近隣地域は中心市街地から遠方に位置し周辺はアパート等の賃貸需要は少ない戸建住宅地域で、画地規模も小さいことから共同住宅建築の想定は実現性の観点から困難であると判断し、収益還元法の適用を断念した。よって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。