徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番(鳴門駅・撫養駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


60,000円

2017年01月01日に行った徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を60,000円/㎡としました。

徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県鳴門市撫養町斎田字大堤２２６番
住居表示 
価格60,000円/㎡
交通施設、距離鳴門、450m
地積324㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、各種専門店等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況南18.0m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上垣小織氏による調査レポート

不動産鑑定士上垣小織
価格60,000円/㎡
個別的要因変動なし。
地域要因鳴門市の中心部にある既存のアーケード商店街で商業地としての需要は弱いが、背後住宅地のと価格差が無く底値に近い。
地域要因の将来予測鳴門市中心市街地の古くからの商店街で、商業地としての新規需要は少ないが、背後の住宅地との価格差が無く底値に近いものと思料する。
市場の特性同一需給圏はJR鳴門駅を中心とする商業地域。需要者の属性は鳴門市全域を商圏とする個人、法人事業者が中心。鳴門市の中心商店街で通称「大道商店街」と呼ばれ各種小売店舗等が建ち並ぶが、空き店舗も見られるなど商店街としての需要は弱い。市外の大型SCや駐車場を備える周辺の郊外型店舗へ顧客が流出し、商業地としての新規需要は少ないが、背後の住宅地との価格差が無く底値に近い。取引は少なく標準的な価格を見出すことは困難である。
一般的要因 県内経済指標は一部で足踏みも見られるが全体としては改善、上昇傾向が継続している。鳴門市中心部の不動産市況も安定している。

藤本誠司氏による調査レポート

不動産鑑定士藤本誠司
価格60,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因アーケード商店街の地価は長期下落が継続した。現在、その地価は背後住宅地と同一水準に達しており、底値感が見受けられる。
地域要因の将来予測 鳴門市中心市街地の古くからの商業地。関西圏や隣接町の郊外型大型量販店への購買層の流出が著しい。 地価は、背後住宅地とほぼ同一水準まで低下しており、底値に近いと推測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR鳴門駅を中心とした既存の商業地域及びこれに接続する幹線道路沿いの商業地域。需要者は地元の個人事業者又は中小法人である。隣接町に存する郊外型大型商業施設への顧客流出等に伴い地価下落が長期間継続した。現在は、背後住宅地の地価とほぼ同一水準となっており、底値に近いと推察される。土地の需要の中心となる価格帯は、商業地の取引が少ないため見出し難いが、300㎡で1800万円前後である。
一般的要因鳴門市の人気の高い住宅地については地価が上昇しており、商業地についても徐々にその影響が波及してくるものと予測する。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1764284
北緯 134度6074027

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県鳴門市撫養町斉田字岩崎１２１番８徳島県鳴門市撫養町黒崎字宮津９２番１徳島県鳴門市撫養町立岩字内田１４２番２ほか１筆徳島県鳴門市里浦町里浦字花面６７２番１徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜７０番１ほか１筆徳島県鳴門市撫養町斉田字大堤１８番５の一部徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１５８番１３徳島県鳴門市撫養町北浜字宮の東１３４番徳島県鳴門市撫養町小桑島字前浜５２番５徳島県鳴門市撫養町小桑島字前浜２７６番３徳島県鳴門市撫養町斉田字大堤１２番１６外徳島県鳴門市北灘町折野字屋敷２０２番１徳島県鳴門市撫養町斉田字東発５７番２外徳島県鳴門市撫養町立岩字内田１４０番５

参考：近隣駅の地価相場

鳴門駅(地価相場 38,900円/㎡)撫養駅(地価相場 41,000円/㎡)金比羅前駅(地価相場 35,200円/㎡)教会前駅(地価相場 38,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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