徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番(教会前駅・金比羅前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,600円

2017年01月01日に行った徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,600円/㎡としました。

徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県板野郡松茂町中喜来字牛飼野堤外７番
住居表示 
価格27,600円/㎡
交通施設、距離教会前、3,100m
地積291㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況北4.3m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部宏士氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部宏士
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変化は認められない。地価水準は一般的要因の影響から、ほぼ安定しつつある。
地域要因の将来予測町の中心部とは旧吉野川を挟んだ対岸に位置する既存の住宅地域。付近は国道に近く、既存の集落地と中小の開発区域が混在している。生活利便性はまずまずであり、地価水準は下落傾向から横這いに近づきつつある。
市場の特性同一需給圏は松茂町を中心とする住宅地域一円で、主な需要は町内や周辺市町に就業する個人が中心。沿岸部に位置しているため災害リスクが意識されやすく、内陸側の北島町や藍住町に比べると町外からの需要に弱さがある。市街化調整区域に指定されており基盤整備にやや遅れが認められるが、景気の回復に伴い需給は徐々に締まり気味に変化している。需要の中心となる価格帯は土地で500万円∼900万円程度である。
一般的要因松茂町は人口世帯数とも微増。地価は人口集中地区を中心に底打ちの動きがみられる。ただし、人口流入が期待できない地域では依然下落継続。

西岡聖記氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡聖記
価格27,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価については、市場人気に若干の遜色はあるものの、景気回復等を反映し、概ね底値に近いものと判断される。
地域要因の将来予測一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域として、今後とも継続すると予測する。地価については、取引自体がやや少ないが、景気回復等を反映し、今後は下げ止まりの方向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は松茂町中心部から北方郊外に所在する住宅地域等である。需要者の中心は徳島市等に勤務するサラリーマン等の1次取得者の他、地縁を有する者も含まれるものと考えられる。地価については、市場人気に若干の遜色はあるものの、景気回復等を反映し、概ね底値に近いものと判断される。市場の中心価格帯は、土地は250∼300㎡程度で600∼900万円程度、新築戸建で2，000∼2，300万円程度である。
一般的要因松茂町の住宅着工戸数については、平成28年4∼6月期に落ち込みが目立つが、直近においては持ち直しており、総じて比較的堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1469225
北緯 134度5804229

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

徳島県板野郡松茂町長原字中洲５０番１徳島県板野郡松茂町中喜来字南かうや南ノ越１４番２徳島県板野郡松茂町広島字壱番越７番９徳島県板野郡松茂町広島字北ノ川５７番２９徳島県板野郡松茂町広島字東裏２２番１１外徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓２３番３８徳島県板野郡松茂町中喜来字福有開拓６２番２徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓２３番３８

参考：近隣駅の地価相場

教会前駅(地価相場 38,100円/㎡)金比羅前駅(地価相場 35,200円/㎡)立道駅(地価相場 27,600円/㎡)撫養駅(地価相場 41,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード