徳島県板野郡松茂町広島字弐番越３番１２(教会前駅・立道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,400円

2017年01月01日に行った徳島県板野郡松茂町広島字弐番越３番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,400円/㎡としました。

徳島県板野郡松茂町広島字弐番越３番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県板野郡松茂町広島字弐番越３番１２
住居表示 
価格50,400円/㎡
交通施設、距離勝瑞、5,600m
地積152㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況南東6.4m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西岡聖記氏による調査レポート

不動産鑑定士西岡聖記
価格50,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町内住宅地の中では市場人気が高く、住宅投資も比較的堅調に推移していること等から、地価は概ね底値を打った感がある。
地域要因の将来予測松茂町中心部から近距離の、生活利便性に恵まれた住宅地域として、今後とも継続すると予測する。地価については、市場人気にも支えられ、今後は当面概ね横這い状態で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は松茂町中心部から比較的近距離に所在する住宅地域等である。需要者の中心は、徳島市等に勤務するサラリーマン等の1次取得者と考えられる。町内住宅地の中では市場人気も高く、住宅投資も比較的堅調に推移していること等から、地価は概ね底値を打った感がある。市場の中心価格帯は、土地は150∼200㎡程度で700∼1，100万円程度、新築戸建で2，100∼2，500万円程度である。
一般的要因松茂町の住宅着工戸数については、平成28年4∼6月期に落ち込みが目立つが、直近においては持ち直しており、総じて比較的堅調に推移している。

阿部宏士氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部宏士
価格50,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変化は認められない。地価水準は一般的要因の影響を受け、漸く下落傾向が収束し、横這い程度で安定。
地域要因の将来予測町の中心部に位置する生活環境・利便性良好な住宅地域。熟成度は比較的高く、土地利用は概ね安定している。地価水準は当面横這い程度の安定した推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は松茂町を中心とする住宅地域一円と把握される。主な需要は町内や徳島市へ通勤する比較的若いサラリーマン世帯が中心。沿岸部由来の災害リスクが意識されやすいほか、航空機騒音の影響を受けるので、内陸側の北島町や藍住町に比べると町外からの需要に弱さがあるが、景気の回復に伴い需給は締まり気味に変化している。需要の中心となる価格帯は土地で700万円∼800万円程度、新築戸建で2，000万円∼2，400万円程度。
一般的要因松茂町は人口世帯数とも微増。地価は人口集中地区を中心に底打ちの動きがみられる。ただし、人口流入が期待できない地域では依然下落継続。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1348486
北緯 134度5815728

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

教会前駅(地価相場 38,100円/㎡)立道駅(地価相場 27,600円/㎡)金比羅前駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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