徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１(撫養駅・鳴門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,400円

2017年01月01日に行った徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,400円/㎡としました。

徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県鳴門市里浦町粟津字中島２３０番１
住居表示 
価格17,400円/㎡
交通施設、距離鳴門、4,200m
地積343㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況北西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

阿部祐一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部祐一郎
価格17,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農地を中心に農家住宅等が集在乃至点在する集落であり、新たな宅地開発は少ない。高齢化も進んでおり、基本的な土地需要の減退が続いている。
地域要因の将来予測 市郊外の市街化調整区域内農家集落地域で、総じて発展要因に乏しく、今後も現状の周辺状況を維持するものと思われる。高齢化から土地需要が減少しており、地価はしばらく下落基調が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、鳴門市の市街化調整区域内農家集落地域。需要は、周辺住民等の地域的選好が多い。全般に農地が広がる中に農家住宅等が集在乃至散在する程度の環境であり、市場競争力に乏しい。同一需給圏外への転出も多く、需給動向は緩慢で、地価も下落が続いている。取引件数が少ないうえ規模等もまちまちで、中心価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因中心部近郊では住宅需要が安定してきているが、郊外部は総じて持ち直すまでには至っていない。人口は県全体を上回る減少傾向にある。

阿部宏士氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部宏士
価格17,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因臨海部の農家集落地域で、人口の減少が進んでいる。余所からの人口流入が期待できない状況が続いており、需給の改善が遅れている。
地域要因の将来予測市街化調整区域に指定された鳴門市東部の農家集落地域である。優良農地に囲まれた地理的な条件から外部からの流入は少ない。やや閉鎖的な市場特性の下、需給は弱含みの状況が続いている。
市場の特性同一需給圏は鳴門市里浦町を中心とする集落地域一円と把握される。市街地から距離を置くほか、周囲に優良農地が多い地理的な条件下にあって市場はやや閉鎖的で、需要は里浦地区において農業・漁業に従事する個人にほぼ限定される。需給の基調は依然弱含みであり、中心的な価格帯は、土地で坪当たり6万円程度に止まる。
一般的要因住宅地は人口集中地区を中心に底打ちの動きがみられる。ただし、人口流入が期待できない地域では依然下落傾向が続いており、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,畑
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1527976
北緯 134度6111389

参考：該当物件周辺マップ

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徳島県鳴門市撫養町黒崎字宮津９２番１徳島県鳴門市大麻町大谷字井利ノ肩１７番４徳島県鳴門市大津町吉永字三石野７７１番２６外徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓２３番３８徳島県板野郡松茂町中喜来字福有開拓３０８番５徳島県板野郡松茂町中喜来字福有開拓６２番２徳島県板野郡松茂町満穂字満穂開拓２３番３８

参考：近隣駅の地価相場

撫養駅(地価相場 41,000円/㎡)鳴門駅(地価相場 38,900円/㎡)金比羅前駅(地価相場 35,200円/㎡)教会前駅(地価相場 38,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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