徳島県鳴門市撫養町斎田字大池１番４(鳴門駅・撫養駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,100円

2017年01月01日に行った徳島県鳴門市撫養町斎田字大池１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,100円/㎡としました。

徳島県鳴門市撫養町斎田字大池１番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県鳴門市撫養町斎田字大池１番４
住居表示 
価格38,100円/㎡
交通施設、距離鳴門、1,100m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況西3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬嶋宏典氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬嶋宏典
価格38,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内中心部の住宅エリアであり、価格形成要因に特に大きい変動はないものの、需要の持ち直しが一部見られる。
地域要因の将来予測鳴門市中心部に形成された住宅地域であり、今後も現況利用形態にて推移すると予測。地価は、横ばいから若干の強含み傾向が見られ、今後も同傾向と予測。
市場の特性同一需給圏は、鳴門市中心部及び近郊の住宅地域の範囲である。主たる需要者は、市内で住宅を所要するサラリーマン層等の一次取得者が想定される。鳴門市内は塩田跡地等を利用して、従来から宅地分譲開発がかなり多く、市場は供給過剰気味に推移してきた。最近においては、水準低下による値ごろ感も相まって、需要の持ち直しが認められる。中心となる価格帯は、標準住宅用地で500万円∼800万円前後、新築戸建で2000万円∼2500万円前後。
一般的要因鳴門市の地域経済は、かつての冷え込み感はなく、一部で持ち直しの傾向。住宅地価は、中心部は横ばいから一部で強含み、郊外では弱含んでいる。

阿部宏士氏による調査レポート

不動産鑑定士阿部宏士
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に大きな変化は認められないが、一般的要因の影響を受け、地価水準は底堅く推移している。
地域要因の将来予測鳴門市の市街地北西部に位置する熟成度の比較的高い住宅地域。幅員など街路条件にやや弱さが認められるが、環境・利便性は良好であり需給は改善傾向にある。地価水準は当面横這い程度の安定した推移が予測される。
市場の特性同一需給圏の大略は鳴門市撫養町の戸建住宅地域一円と把握される。需要は鳴門市内に居住ないし就業する一次取得者層が中心。街路条件にやや弱さがあるが、居住環境と各種接近条件を備えた住宅地として需要は比較的多く、地価水準はほぼ底打ちし安定した推移をみせている。中心となる価格帯は土地で500万∼800万円程度、新築戸建で2，000万∼2，400万円程度である。
一般的要因住宅地は人口集中地区を中心に底打ちの動きがみられる。ただし、人口流入が期待できない地域では依然下落傾向が続いており、二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度1804194
北緯 134度5999177

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鳴門駅(地価相場 38,900円/㎡)撫養駅(地価相場 41,000円/㎡)金比羅前駅(地価相場 35,200円/㎡)教会前駅(地価相場 38,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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