徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５(撫養駅・鳴門駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
41,000円
2017年01月01日に行った徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１番５５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 撫養、1,000m |
| 地積 | 118㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
瀬嶋宏典氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 瀬嶋宏典 |
|---|---|
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 価格形成要因に大きい変動はなく、現状維持の近郊住宅エリア。 |
| 地域要因の将来予測 | 鳴門市中心部の近郊、戸建住宅が多い住宅エリアであり、当面は現況利用形態にて推移すると予測される。地価は、現状で横ばい傾向、今後も同傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鳴門市中心部及び近郊の住宅地域の範囲である。主たる需要者は、市内に居住し、住宅を所要するサラリーマン層等の一次取得者が想定される。鳴門市内は従来から宅地開発が多いため供給過剰気味に推移しており、長らく地価下落が続いてきた。最近では値ごろ感もでており、一部で需要の持ち直しも見られる。中心となる価格帯は、120㎡∼200㎡程度の住宅用地で、総額500万円∼800万円前後が中心であると思料される。 |
| 一般的要因 | 鳴門市の地域経済は、かつての冷え込み感はなく、一部で持ち直しの傾向。住宅地価は、中心部は横ばいから一部で強含み、郊外では弱含んでいる。 |
上垣小織氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 上垣小織 |
|---|---|
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 変動なし。 |
| 地域要因 | 中心市街地周辺の地価上昇にやや遅れをとっているものの概ね地価水準は安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、街路条件や画地規模に劣り経年感のある当該地域はやや市場競争力に見劣りするが、鳴門市中心部周辺の住宅需要は回復基調にあるため地価は安定している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は鳴門市中心部周辺の住宅地域一円で、需要者は鳴門市に居住又は勤務する個人が中心である。長らく供給圧から地価下落が続いていたが、近年は値頃感が出てきたことから需給ともに比較的安定的に推移している。近隣地域は周辺の新規分譲地等と比較して画地規模が小さく経年感があり市場人気はやや劣るものの、地価は概ね横ばいとなっている。取引の中心は画地規模約120㎡前後で総額600万円前後が多い。 |
| 一般的要因 | 県内経済指標は一部で足踏みも見られるが全体としては改善、上昇傾向が継続している。鳴門市中心部の不動産市況も安定している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度1686266 北緯 134度6049725 |
参考：該当物件周辺マップ
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徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜６４番４２徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜７０番１ほか１筆徳島県鳴門市撫養町斉田字大堤１８番５の一部徳島県鳴門市大津町吉永字三石野７７１番２６外徳島県鳴門市撫養町南浜字東浜１５８番１３徳島県鳴門市撫養町小桑島字前浜５２番５徳島県鳴門市撫養町小桑島字前浜２７６番３徳島県鳴門市撫養町斉田字大堤１２番１６外徳島県鳴門市北灘町折野字屋敷２０２番１徳島県鳴門市撫養町斉田字東発５７番２外
参考：近隣駅の地価相場
撫養駅(地価相場 41,000円/㎡)鳴門駅(地価相場 38,900円/㎡)金比羅前駅(地価相場 35,200円/㎡)教会前駅(地価相場 38,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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