地域要因

周辺地域にて土地区画整理事業が予定されているが、特段の影響は伺われず、その他地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅が密集する既成住宅地域であって、将来的には周辺で土地区画整理事業が予定されているものの、当面の間は同様の住環境が維持されるものと推察される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要はなく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準とし、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

近隣地域は高知学園に近い高台地域にあり、日照通風に優れる。

地域要因の将来予測

昭和40年代に開発された丘陵頂部を造成した高知学園敷地の南方、高台の旭天神町に位置する。JR土讃線旭駅に比較的近く、交通接近性、自然的条件が良好である。

価格決定の理由

周辺地域は、高台住宅地域に存在し共同住宅も見られる。居住の快適性等が価格形成の指標で、自己使用目的の取引が中心であり、既存住宅地域では一般的に土地価格に見合う賃貸建物の建築が容易でなく収益価格は低位に試算された。比準価格は類似性の高い事例により試算しており、取引の状況を的確に反映している。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考にして、代表標準地との検討を加え、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

新規投資の動きは未だ鈍いが、主として一般的要因の影響により、近隣地域の地価下落幅は縮小している。

地域要因の将来予測

近隣地域は国道沿いの路線商業地域として成熟しており、標準的使用は当面変化がないものと予測する。長期に亘る地価下落の影響で徐々に底値感が出始めており、徐々に下げ止まりに向かっていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似性の高い事例資料に要因比較を行って求めたもので、本件では国県道路沿いに存する商業地の事例を採用しており、高い説得力と信頼性が認められる。収益価格は賃貸用建物の新築を想定して求めたものであるが、昨今は投資用物件の新築が見られず、収益資料の収集には限界があったことを考えると、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年JR高架事業が完成したが、当該要因による居住環境や地価水準等への影響は希薄である。なお、これ以外に特段の変動要因等は認められない。

地域要因の将来予測

狭隘な道路が多く、小規模住宅が密集する地域であるが、中心部への接近性に恵まれた地域である。近年、相対的地位が低下しつつある感が否めないものの、今後も概ね同様な傾向により推移するものと予測される。

価格決定の理由

一部にアパート等の収益物件はあるが、賃貸市場が未成熟で、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、自用目的の取引が支配的である。よって新屋敷内の取引事例から求めた取引実態を反映した比準価格を標準とし、他の標準地とのバランスも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

利便性に優れる区画整然とした住宅地域として地域要因は安定している。

地域要因の将来予測

環境が優れる住宅地域として熟成しており、当分同様のあり方で推移するものと予測する。長期に亘り地価下落が継続してきたが、利便性が高い住宅地域として、今後、地価は概ね安定的に推移するものと思料する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。

地域要因

津波懸念の無い高知市北西部にあり、近隣地域及びその周辺の神田地区は世帯数が増加傾向。住宅地需要も比較的堅調で、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

北方の県道高知北環状線沿いの商業施設へも比較的近接、街路整備が進む旭街2号線沿いにも商業施設が立地。津波浸水の懸念もなく周辺でミニ開発も散見され、需要が堅調な地域。地価は底堅くほぼ横ばいで推移と予測。

価格決定の理由

本件では賃貸用の建物の建築を想定することが困難であることから、収益価格は試算していない。典型的需要者は居住の快適性・利便性の面から比較をして、購入する不動産を選択する者であり、市場における実際の取引事例を基に、適切に要因比較を行う取引事例比較法は手法の適合性が高い。試算の過程は適切で、実証的で、説得力ある比準価格が得られた。よって、代表標準地との価格の均衡に留意して、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

ミニ開発された住宅地であり、周辺地域も宅地開発が進むが、特段の変動要因もなく、一般的要因の影響を受け、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

高知市西部郊外のミニ分譲された住宅地域である。周辺地域にも同様のミニ開発が行われているが、しばらくは現環境を維持していくものと予測する。地価は一般的要因の影響を受け、弱含みが続いている。

価格決定の理由

近隣地域の事例は収集できなかったものの、周辺類似地域より規範性を有する複数の取引事例を採用し、比準価格を試算しており、信頼性の高い価格が求められた。当該地域では、自用目的の取引が中心であり、当該標準地の最有効使用は戸建住宅地であることからも、収益性が価格に及ぼす影響は殆どないため、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内でも優良な住宅地域で、区画や街路が整然とし、居住環境も成熟している。特段の変革要因は認められないが、中心部への需要回帰が指摘される。

地域要因の将来予測

市内で最も優良な居住環境を有する地域として熟成している。ここ数年の大幅下落で価格が低廉化したこともあって最近では需要が回帰しつつあり、今後も良好な住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地の周辺では共同住宅の供給も見られるが、自用目的での取引が支配的で居住環境が特に重視される市場であるため収益価格は低位に試算された。取引事例は同一需給圏内における価格牽連性の高い事例を採用し、補修性並びに要因比較も適切で信頼性の高い比準価格が得られた。よって、収益性よりも快適性が重視される市場特性を勘案し、本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

小規模住宅が建ち並ぶ当該地域においては、投資採算性、収益性が土地価格形成の規範となっていないため、収益還元法の適用は行わなかった。一方で、比準価格は、近傍の牽連性の高い事例を採用し要因比較も厳密に行っており、その精度は保持できており、市場の状況をも反映している。よって、実証性を有する比準価格を採用し、売買情報や市場における需給の変化等を勘案したうえで、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められないが、当該地域に係る需要は減退傾向にあって、既存商業地域として衰退傾向が見られる。

地域要因の将来予測

当該地域は、小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域としてほぼ成熟しており、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移するものと予測するが、地価は暫く下落基調が続くものと予測される。

価格決定の理由

今般の経済情勢の低迷等により収益力の低下が伺われ、また収益物件として新規投資に見合う賃料が見込めないため、収益価格は他の試算価格よりやや低位に得られた。一方で比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、かつ価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。

地域要因

市場では高台を選好する動きが強く、近隣地域の地価変動は安定している。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に大幅な変化はないものと予測する。近隣地域は高台に位置することから、需要は堅調で、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、比較的強い代替関係が成立する市の西部に位置する住宅地の事例を採用し、求められた各価格の規範性を適切に判定して試算しており、高い信頼性と説得力を有するものと思料する。また、近隣地域は戸建住宅地域で、標準地の規模を考慮すると市場性のある賃貸住宅の床面積を確保することが困難であるため、収益還元法の適用は行わなかった。以上の検討により、比準価格を標準とし、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地は、他の郊外部の物件との競合関係等から、処分期間の長期化、値下げ傾向も見受けられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で地域要因に格別の変動はない。曙町及び鴨部の県道（電車通）の南側背後では、街路が比較的整然と配置されているが、他の住宅団地との競合関係により宅地需要は弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心に公営住宅等もみられる地域である。周辺地域には共同住宅等もみられるが、当該地域では自己使用目的の取引が中心である。当該近隣地域は、快適性が重視される戸建住宅地域であるため、信頼性のある取引事例により試算した比準価格を標準とし、需給動向等も考慮のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。