地域要因

地域要因に特段の変動はない。生活利便性は比較的高く、値頃感等もあり需要は回復基調だが、周辺での宅地供給の影響等より、地価は弱含みで推移。

地域要因の将来予測

中心市街地付近の生活利便性に優る住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測。値頃感もあり需要も回復基調だが、価格競争力の高い郊外部での宅地供給増等より、地価水準は今後も弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主である中、近時の需給動向を反映し概ね信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件もあるが、遊休地活用が主であり、土地価格に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等より、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立脚し、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、郊外型大規模店舗の隆盛に対し相対的地位低下、衰退傾向が継続。値頃感もあるが需要はやや弱く、地価も下落傾向。

地域要因の将来予測

中心部に近い幹線沿いの商業地域として同様に推移すると予測。隣接市町の郊外型大規模店舗への顧客流出、人口減、IT通販の発達等より商況は低下傾向。店舗地需要はやや弱く、地価も下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自用目的の店舗等が主であるが取引が少ない中、広範囲から概ね信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商況悪化等から適正賃料を収受し得ないため相当低位に試算され、収益用賃貸物件が多くない地域実情等も鑑みれば、その相対的規範性は劣ると判断する。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点から規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外の宅地供給増等により当該地域の宅地需要は減退傾向。新善通寺病院完成に伴う地価への影響は具体的に現れてはいない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己所有目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟のため収益価格は求めることができなかった。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においてはやや広域的ではあるが一定の規範性を有する更地事例から試算し得た。採用した手法は1手法であるが、信頼性の高い比準価格を中心に、周辺標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

接近性、利便性でやや劣る地域であるが、当面は現状を維持し、地価は小幅ながら下落傾向が続く。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、当面は現状の居住環境を維持するものと予測する。人口の減少等が続いており、需要は減退傾向で、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸物件も一部見られるが、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が未成熟であることから、収益価格は試算しなかった。比準価格は信頼性のある取引事例より求めたもので、実証的である、よって、代表標準地との検討も踏まえ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

金融機関等が見られる既成商業地域であるが、中心商業地の空洞化は著しく、宅地需要は減退傾向にあるが、値頃感により下落幅は縮小傾向。

地域要因の将来予測

中心市街地の既成商業地として成熟しており、当面は現状で推移すると予想されるが、当該商業地の需要は低調であり、地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

事業者向けの賃貸市場は未成熟で、自用目的取引が主となる地域であるため、収益価格の信頼性は劣る。比準価格は現実の市場取引に基づいた実証的な価格であり、本試算においては市中心部周辺の一定の規範性のある事例等を中心に試算し得た。従って、市場性を反映した価格として説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地等との検討も踏まえ、近時の市場動向も勘案して鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧市街化調整区域など郊外の宅地供給増加により、地価は下落傾向が続いているが、値頃感も出てきている。

地域要因の将来予測

既存の大規模な住宅団地であるが、周辺の新規中小規模の戸建宅地団地の供給増の影響を受けて、当該地域への有効需要はやや低調であると思われる。従って地価はやや下落傾向で推移しているものと考えられる。

価格決定の理由

収益価格は低位となったが、それは標準地の画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は制約が大きいためと考えられる。標準地は大規模な住宅団地内にあり、また、周辺に見られるアパート等は既存地主の土地活用によるもので当該地域においては自己使用目的での取引が支配的である。よって、本件では収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格を重視して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

快適性及び利便性を向上させる地域用院の変動はないが、需要は総じて減退しており、地価は下落率を縮小させながらも依然下落傾向で推移。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は現下の地方経済情勢から下落傾向で推移するが、値頃感から下落率は縮小するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用を中心とする戸建住宅地域であり民間の賃貸住宅が見出せず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、現実の取引の経済事象を価格判定の基礎とし市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の国道11号沿い等の旧市街化調整区域内の幹線道路に出店が進んでいるほか、大規模商業施設も増加し顧客が分散している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内においては、自己使用の店舗等の建設を目的とした取引が一般的であり、取引事例は少ないものの、類似の商業地域の地価動向を参考に価格形成されている。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通行量等に大きな変化はなく、商況も停滞を続けている。

地域要因の将来予測

丸亀市郊外の既成商業地域として新たな商業施設の進出もなく、ほぼ現状と同様な商環境を維持するものと予測する。地価水準は、背後人口の減少もあってやや下落傾向で推移しているものと予測する。

価格決定の理由

自用の店舗等を中心とする地域で賃貸物件がほとんど見られず、賃料水準の把握ができないため、収益価格は試算できない。商業地といえども自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。したがって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発の相次ぐ大規模商業施設や小学校に近い旧調区に比べ、相対的に需要が低下しており、地価は依然弱含み。

地域要因の将来予測

農地に囲まれた住宅団地であるが周辺の開発動向は鈍く、今後も現状維持的に推移するものと思料する。また土地需要、地価水準ともに弱含みに推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は画地規模が小さく利用効率が劣ることからやや低めに試算された。一方比準価格は、同一校区内の代替性の高い事例より求めたもので、市場性を反映した信頼できる価格である。収益性よりも自用物件としての快適性・利便性により価格形成される地域のため、比準価格を重視し収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

既成商業地域で格別の地域変動要因はないが、郊外路線商業地域の新規拡充により競争力の低下が懸念される。

地域要因の将来予測

郊外大型商業施設の進出により、従来からの既存商業地域から顧客の流出が続いており、後継者不足とも相まって商況低下が顕著で地価下落も続いている。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用の店舗が中心で、事業者向けの賃貸市場が成熟しておらず、また賃貸借契約の内容に個別性が反映されるため土地価格に見合う賃料水準が形成され難く収益価格は少し低く求められた。代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が主である市場特性を重視し、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが、郊外住宅地の需要の減退により、地価は弱含み傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は小規模一般住宅が多い住宅地域であるが、収益価格は、公示標準地の敷地規模が小さく、駐車場、採光の確保が困難なため試算できなかった。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域の事例より求めたもので、市場性を反映し、需要者の選好性を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動要因はないが郊外既存住宅地の需要の減退により、地価はやや弱含み傾向が続いている一方値頃感もでてきた。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、当分の間、地域的特性に大きな変化のないままで推移するものと予測する。地価は需給状況から勘案してやや下落傾向にあるものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域における実際の取引事例から比準したもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、当該地域が、低層住宅を中心とする普通住宅地域で、収益性より居住の快適性を重視する地域であるので、比準価格よりは低く試算された。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格も加味して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。