香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５(善通寺駅・金蔵寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,800円

2017年01月01日に行った香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５(香川県善通寺市善通寺町１−２−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,800円/㎡としました。

香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県善通寺市善通寺町１丁目３５４番５
住居表示善通寺町１−２−１９
価格47,800円/㎡
交通施設、距離善通寺、950m
地積737㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北西9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木祐司氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木祐司
価格47,800円/㎡
個別的要因やや不整形地ではあるが、価格形成には影響しないと判断。その他の画地条件等は標準的で、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因金融機関等が見られる既成商業地域であるが、中心商業地の空洞化は著しく、宅地需要は減退傾向にあるが、値頃感により下落幅は縮小傾向。
地域要因の将来予測中心市街地の既成商業地として成熟しており、当面は現状で推移すると予想されるが、当該商業地の需要は低調であり、地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は善通寺市の中心市街地並びに同市及び近隣市町の幹線・準幹線沿いの商業地域である。需要者は主として比較的資本力を有する県内の法人、又は圏内で事業を営む法人等である。中心市街地の営業不振等による閉鎖店舗も目立ち、近隣市の大型商業施設に顧客が流出する等により商業地需要は減退傾向にある。画地規模等が様々であり、取引件数も十分ではないため、需要の中心となる価格帯は見出すことはできない。
一般的要因郊外大型商業施設への顧客の流出が続いているため、中心商業地の空洞化が依然顕在化しており、需要の減退とともに地価は下落傾向にある。

名渕薫氏による調査レポート

不動産鑑定士名渕薫
価格47,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型商業施設と競合関係にあるため、客足は減少し、需要は弱いため、地価も弱含み。
地域要因の将来予測中心市街地の既成商業地域で、当面は現状の繁華性等を維持すると予測する。中心商業地は空店舗も見られ、空洞化が進行しており、需要は弱く、地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は善通寺市の中心市街地及びその近郊の商業地域等。需要者の中心は地元中小法人、個人事業主である。中心市街地の既存店舗の営業不振で閉鎖店舗が増加し、周辺の大型商業施設との競合により、顧客が流出しており、商業地の需要は弱含み。需要の中心となる価格帯は取引が細っており、取引規模も様々で把握は困難である。
一般的要因大型商業施設との競合により顧客が流出し、中心市街地の商業地を中心に需要は減退し、需給動向は弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度2268104
北緯 133度780225

参考：該当物件周辺マップ

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香川県善通寺市上吉田町字本村道下１１６８番５香川県善通寺市生野町字遊塚１３７６番３香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７香川県善通寺市上吉田町３丁目９７４番２外２筆香川県善通寺市善通寺町字上三田２１０６番７１

参考：近隣駅の地価相場

善通寺駅(地価相場 38,300円/㎡)金蔵寺駅(地価相場 39,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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