香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７(善通寺駅・金蔵寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
52,400円
2017年01月01日に行った香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７(香川県善通寺市上吉田町４−９−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７ |
| 住居表示 | 上吉田町４−９−３７ |
| 価格 | 52,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 善通寺、1,200m |
| 地積 | 145㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模店舗、事務所等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西11.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
新川智洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 新川智洋 |
|---|---|
| 価格 | 52,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動はないが、郊外型大規模店舗の隆盛に対し相対的地位低下、衰退傾向が継続。値頃感もあるが需要はやや弱く、地価も下落傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 中心部に近い幹線沿いの商業地域として同様に推移すると予測。隣接市町の郊外型大規模店舗への顧客流出、人口減、IT通販の発達等より商況は低下傾向。店舗地需要はやや弱く、地価も下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね当市及び隣接市町内の幹線、準幹線沿いを中心とする商業地域及びその周辺地域等。需要者は県内で事業を営む法人・個人事業主を主とし、地縁的選好性の強さも見られる。需給動向は、以前と比較し値頃感もあるが、郊外型大規模店舗のへの顧客流出、背後地の人口減少等による商況低下等もあり、閉鎖店舗も散見される等、需要はやや弱い。圏域の広さに対し取引が少なく、位置、画地規模等に応じ価格帯には幅もあり、中心価格帯等の把握は困難。 |
| 一般的要因 | 地場経済衰退に加え、郊外型大規模店舗の隆盛、IT通販の発達等より顧客流出は依然継続し、背後地人口の減少も相俟って、商業地需要はやや弱い。 |
鈴木祐司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木祐司 |
|---|---|
| 価格 | 52,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模がやや小さいが通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中心部に近い路線商業地域であり、近隣市の郊外大型商業施設等への顧客の流出もあり宅地需要は減退傾向にあるが、値頃感等から下落幅は縮小傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣市の大型商業施設の出店等により相対的に集客力が低下しており、当面は同様の傾向で推移すると予想される。当地域の商業地需要は減退傾向が続き、地価は下落傾向で推移すると予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は善通寺市の中心市街地並びに同市及び近隣市町の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は主として比較的資本力を有する県内の法人、または圏内で事業を営む法人等である。近年は中心市街地の営業不振等で閉鎖する店舗も見られ、近隣市の大型商業施設に顧客が流出する等により商業地の需要は弱い。画地規模等が様々であり、取引件数も十分ではないため、需要の中心となる価格帯は見出すことはできない。 |
| 一般的要因 | 郊外大型商業施設への顧客の流出が続いているため、中心商業地の空洞化が依然顕在化しており、需要の減退とともに地価は下落傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2306989 北緯 133度7793166 |
参考：該当物件周辺マップ
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香川県善通寺市善通寺町字本村道下３３０番２香川県善通寺市上吉田町字本村道下１１６８番５香川県善通寺市生野町字遊塚１３７６番３香川県善通寺市金蔵寺町字本村６３２番１１香川県善通寺市上吉田町３丁目９７４番２外２筆香川県善通寺市金蔵寺町字本村８２０番３香川県善通寺市善通寺町字上三田２１０６番７１
参考：近隣駅の地価相場
善通寺駅(地価相場 38,300円/㎡)金蔵寺駅(地価相場 39,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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