香川県仲多度郡多度津町若葉町２３９番５(多度津駅・讃岐塩屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,500円
2017年01月01日に行った香川県仲多度郡多度津町若葉町２３９番５(香川県仲多度郡多度津町若葉町８−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 香川県仲多度郡多度津町若葉町２３９番５ |
| 住居表示 | 若葉町８−５ |
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 多度津、1,500m |
| 地積 | 208㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西哲夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西哲夫 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 北東道路に面し日照・通風がやや優る。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 快適性及び利便性を向上させる地域用院の変動はないが、需要は総じて減退しており、地価は下落率を縮小させながらも依然下落傾向で推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 旧来からの住宅地域で、格別の変動要因はなく、今後も現状を維持し推移するものと予測する。地価は現下の地方経済情勢から下落傾向で推移するが、値頃感から下落率は縮小するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は基本的には当町の旧来からの住宅地域であるが、住宅地の外延的拡大により隣接する善通寺市等の町境の住宅地域も含む圏域。需要者は、同町内に地縁血縁等の選好性を有する個人が中心である。郊外の新興住宅地域で宅地供給が増えており、新規分譲住宅価格の下落により地価は弱含みであるが、値頃感から下落率は弱まっている。土地は総額で700万円程度、新築の戸建住宅は2000万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 緩やかな景気回復に伴う所得環境の改善等が不動産市場へ及ぼす好循環が期待される。 |
松岡良幸氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松岡良幸 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地方位（北東側接面道路）に係る増価要因が指摘される他は、通常の選好下にある。なお、個別的要因に特別の変動はない。 |
| 地域要因 | 地域の諸要因の集積の程度に変化は見られないものの、諸要因の複合的作用により、地域の不動産価格水準はやや軟調に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 在来よりの住宅地域であり、地域の構成要素等については特別の変化が認められないものの、諸要因の複合的作用により不動産市場は軟調に推移しており、今後も地価は軟調傾向を基調として推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 1次的な同一需給圏は当該多度津町が中心となるが、2次的な範囲は隣接の丸亀市等も内包して広域に渡るものと判定される。需要のコアは地縁的選好性を有する個人であるものと判定されるが、画地条件が一定の要件を満足するものについてはデベロッパー（戸建開発業者）も需要者となる。なお当該地域は、代替競争の関係にある地域が広域に渡り、地域の中庸的土地相場が形成されにくい特性を有するため、その標準的価格についての単一的指摘は困難である。 |
| 一般的要因 | 人口、社会資本等、地域の不動産価格水準に影響を与える可能性のある一般的要因は、概ね平均的な状況にあるものと判定される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度2731936 北緯 133度7648232 |
参考：該当物件周辺マップ
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香川県丸亀市中津町字久国１１７４番１４香川県丸亀市今津町字皿池２２５番２香川県仲多度郡多度津町東浜乙１２７番香川県仲多度郡多度津町栄町２丁目４番１香川県仲多度郡多度津町仲ノ町乙２５１番１外
参考：近隣駅の地価相場
多度津駅(地価相場 39,250円/㎡)讃岐塩屋駅(地価相場 41,000円/㎡)金蔵寺駅(地価相場 39,000円/㎡)丸亀駅(地価相場 45,600円/㎡)海岸寺駅(地価相場 30,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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