香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１(善通寺駅・金蔵寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,000円

2017年01月01日に行った香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,000円/㎡としました。

香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県善通寺市善通寺町字上ミ田２１０６番７１
住居表示 
価格27,000円/㎡
交通施設、距離善通寺、2,400m
地積168㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成の住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

名渕薫氏による調査レポート

不動産鑑定士名渕薫
価格27,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因接近性、利便性でやや劣る地域であるが、当面は現状を維持し、地価は小幅ながら下落傾向が続く。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、当面は現状の居住環境を維持するものと予測する。人口の減少等が続いており、需要は減退傾向で、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね善通寺市内の戸建住宅地域である。需要者の中心は、市内の居住者による世帯分離等であるが、周辺市内からの転入も若干見られる。市場の需給動向は、人口減少等の構造的要因及び丸亀市に近い郊外の宅地分譲による供給増等により、住宅地の需要は依然弱含みである。市場の中心価格帯は、土地は170㎡∼200㎡程度で450万円∼550万円程度、新築の戸建物件で2、000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかに回復しているが、人口の減少等の構造的要因により宅地需要はやや弱い。

鈴木祐司氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木祐司
価格26,900円/㎡
個別的要因画地規模、街路条件等は地域内において概ね標準的であり、通常の選好条件下にある。個別的要因に変動はない。
地域要因中心部南方郊外の旧来住宅地域であり、移転した近傍病院の影響には注視を要する。当該住宅地需要は減退傾向にあるが値頃感から下落幅は縮小傾向。
地域要因の将来予測郊外の戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面は現状の居住環境を維持して推移するものと予測する。当該地域の宅地需要の減退傾向は続き、地価水準の下落傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は郊外を中心とした善通寺市全域の戸建住宅地域である。需要者は善通寺市内の居住者による世帯分離等が中心である。人口減少や丸亀市に近い地域での宅地供給の増加等により住宅地需要は減退傾向にある。価格帯については、土地は170㎡から200㎡程度で450万円から600万円程度、新築戸建住宅では2000万円程度が需要の中心である。
一般的要因人口減少等の構造的要因や中心市街地の空洞化等により土地需要の減退等がみられる。値頃感から地価下落幅は縮小している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度2269575
北緯 133度7778918

参考：該当物件周辺マップ

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香川県善通寺市善通寺町字本村道下３３０番２香川県善通寺市上吉田町字本村道下１１６８番５香川県善通寺市生野町字遊塚１３７６番３香川県善通寺市上吉田町４丁目１２８６番７香川県善通寺市上吉田町３丁目９７４番２外２筆

参考：近隣駅の地価相場

善通寺駅(地価相場 38,300円/㎡)金蔵寺駅(地価相場 39,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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