地域要因

 旧来からある住宅地域である。スーパーが近く、街路が整備されて利便性が高まりつつある。

地域要因の将来予測

 小規模一般住宅が建ち並ぶ既成の分譲住宅地域で、周辺街路が整備されており、やや利便性が高まりつつある。今後当分は同様の住環境を維持していくものと予測される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、周辺には共同住宅も見られるが、自用での取引が中心である。対象標準地は共同住宅を想定するには規模が小さく現実的ではない。よって、収益還元法の適用は見送った。代表標準地との検討を踏まえ市場における実証的価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

周辺地域では分譲地開発が活発で、販売価格の影響を受けるものと考えられ、地価はやや弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は小規模な戸建住宅を中心とした分譲住宅地域で、標準地の画地規模からも共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算せず、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

路線商業地域としての繁華性が高く、集客も見込めることから底堅い需要がある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの店舗、沿道型商業施設等が建ち並ぶ繁華性の高い路線商業地域で、地域要因に特別な変動要因はなく、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価は概ね横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、周辺には収益物件も見られるものの自用目的での取引が支配的で、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格の規範性にはやや難点が認められる。したがって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を重視して、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 地域内の幹線道路は、より東方への延伸工事が進捗しており、繁華性が増してきている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸用建物はわずかで、借地権付または自用目的店舗が中心の地域であり、事業者向建物賃貸市場の成熟度は低く、このため収益価格が低位に試算されたと判断される。従って、市場の取引実態を反映したより実証的客観的な比準価格を重視し、収益価格は参考にして、代表標準地との均衡の検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり専門職業家の良心に従って決定した。

地域要因

街路条件の劣る旧来からの既成住宅地域であり、地価は弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

一般住宅が密集して建ち並ぶ既成住宅地域であり、特に地域要因に変動を及ぼす事項はなく、当分の間は現状推移するものと予測される。地価水準は街路条件が劣ることから、弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も見られるが、一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっているため、収益価格は相当低位に試算された。よって、当該地域の市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路整備が整うなど、店舗需要は底堅い。

地域要因の将来予測

周辺街路整備が整いつつあること、国体道路に近接した路線商業地域であることなどから、不動産需要が回復しつつある。今後は地価は横ばいか、やや上昇と予測する。

価格決定の理由

近隣地域には低層店舗、事務所が多く見られるが、賃貸目的のものは少なく、総じて商業事業者向けの賃貸の成熟は低い。鑑定評価にあたっては収益還元法をも適用したが、低位に求められた。賃貸市場の成熟の程度がやや未熟であることから、市場の実勢をより反映した実証的価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

和歌山市内の著名な住宅地に近く、それらの地価に比べると割安であり、需要が見込まれる地域である。

地域要因の将来予測

旧来から根強い人気の既成住宅地域であり、標準的使用に変化はなく、同様の住環境を維持するものと予測する。地価は横ばいか上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が中心の第1種低層住居専用地域内の住宅地域であること、さらに近隣地域に対象標準地程度の規模の収益物件は見当たらない。よって、収益還元法の適用は見送った。鑑定評価にあたっては代表標準地との検討を踏まえ、取引事例比較法による比準価格をもって上記の如く決定した。

地域要因

市内中心部に近接する利便性の比較的良好な住宅地域であり、需要は安定的である。

地域要因の将来予測

市内中心部に近い中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因等は無く、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が中心の住宅地域であり、アパート等も見られるが、自用目的での取引が中心である。また画地規模から判断して、共同住宅を想定することは非現実的である。したがって、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討をも踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

やや古い分譲住宅地域であるが、幹線道路整備後の利便性の向上に対する期待が高まりつつある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い分譲住宅地域であり、地域要因には特別な変動はなく、今後も同様の住環境を継続するものと思われる。地価は、やや下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の自己使用目的を中心とする住宅地域であり、標準地の規模からしても共同住宅の想定は非現実的である。従って、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的の取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

通行量が多い幹線道路沿いの商業地域であり、景況感の回復の影響を受け、地価水準は強含み傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であるが、自用目的での取引が中心である。また商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はかなり低いため、元本に対応した賃料が収受できずに収益価格は低位に試算された。従って、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部に近い閑静な住宅地域であり、利便性で優るため、地価は若干の上昇傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ比較的居住環境の良好な住宅地域であり、地域要因に特別な変動はなく今後とも同様の住環境を維持するものと思料する。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

市中心部に近い中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、自用目的での取引が中心である。又、第1種低層住居専用地域であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断される地域である。従って、市場参加者の行動等及び代表標準地との検討を踏まえた結果、自用目的での取引が主で、信頼性のある取引事例より求めた比準価格をもって、専門職業家としての良心に従って、鑑定評価額を上記の通り決定した。