地域要因

街路条件の劣る既存の集落地域で、需要者は地元地縁者に限定される傾向にあり、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

在来の集落地域で、当地域に影響を与える地域要因は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は価格形成要因等を反映し、下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

農家住宅を中心とする市街化調整区域の住宅地域で、貸家需要がなく且つ公法上の規制により賃貸住宅の建設を想定することが困難であるため収益価格は試算できなかった。従って、自己使用目的の取引が支配的な住宅地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討結果も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農地が混在する戸建住宅地であり、特段の地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

調整区域内の農地等も介在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は無く、概ね現況のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

周辺に共同住宅は、ほぼ見られず、取引は自用目的が主となっている。賃貸想定が不適切な地域であることから、収益価格は求め得なかったが、需要者の意思決定は取引価格水準が基準となっているものと判断される。従って、試算された比準価格は、需要者の行動を反映しており、その説得力は髙い。よって、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模な建売住宅が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模な建売住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も大きな変化は予測できず、概ね現状のまま推移するものと思料される。地価は下落傾向が継続している。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等の収益物件が少なく、賃貸市場が未成熟である為、収益価格は求め得なかった。当該地域は自用目的の取引が大半を占める地域であり、需要者の意思決定に影響を与えるのは周辺に存する類似物件の取引価格である。本件では、比較的規範性の高い事例が豊富に収集できたこともあり、これに基づく比準価格は十分説得力を有するものと判断される。よって、単価と総額との関連性にも留意の上、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した郊外の住宅団地であり、地域的に特段の変動要因は見られない。

地域要因の将来予測

郊外の成熟した住宅団地であり、生活施設も徒歩圏内にて概ね充足することから、当面現状維持で推移するものと予測する。ただ、郊外住宅は選好性が低く、地価は暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

持ち家住宅を中心とする郊外の住宅団地であり、賃貸需要は見込めない。また行政規制もあり収益価格は求め得なかった。当該地域は自用目的の不動産取引が中心であるから、同一需給圏内の市場実態を反映している比準価格は説得力を有するものと判断した。よって比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

新規分譲地や比較的新しい区画整理施行済地区に比べ選好性が劣ることから地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

揖保川右岸の山裾に広がる城下町風情が残る既存の住宅地域で、当地域に影響を与える要因は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

間口が狭いこと等から市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また市中心部よりやや遠く経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変化は特にないが、合併前の旧新宮町の人口減少はやや大きく、地価は下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

既存の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないが、新宮地区の人口減少はやや大きく地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準的な画地規模が小さいことなどから市場性を有する共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。一方、取引にあたっては自己使用が支配的で取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られないが、一般的要因を反映し、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は低層住宅地域として概ね成熟した地域であり、地域要因に特別な変化はなく、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は規模の大きい自用目的の戸建住宅を主体とする地域で、付近において賃貸住宅等の収益物件は少なく賃貸市場は成熟していないため収益価格は求め得なかった。また、当該地域は自用目的の取引が大半であり、取引価格の水準が指標となり、価格決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の商業地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の店舗は自用が主流であり、賃貸市場は未成熟である。したがって、賃貸物件は投下資本に見合う収益性を有しているとは言い難いため、収益価格は比準価格と比べて低位に求められ、その精度も劣る。比準価格は、採用事例の収集範囲はやや広いものの代替競争関係にある取引事例に基づいて試算されたため信頼性が高い。よって比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市の中心部に位置する小規模分譲住宅地域で、供給・需要とも地元が主であり、地方圏の一般的要因もあり、地価は弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は幹線道路背後の戸建住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域変動要因は見当たらず、概ね現状で推移するが、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域も含めアパート等の収益物件も見受けられるが、収益を目的とした取引はほとんどなく、標準的な画地規模が小さいことから共同住宅を想定することが困難である。また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でないことから収益還元法の適用は断念した。よって実際の取引市場から得られた実証的で説得力がある比準価格を採用し、単価と総額の関連性にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主体とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因を反映し、地価は依然として下落基調で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域としてほぼ成熟した地域であり、今後周辺道路などの整備が進むと予想されるものの、地域要因に特別な変化はなく、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を主体とする住宅地域で、付近において賃貸住宅等の収益物件は少なく賃貸市場は成熟していないため収益価格は求め得なかった。また、当該地域は自用目的の取引が大半であり、取引価格の水準が指標となり、価格決定されることが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。