兵庫県たつの市龍野町門の外９番(本竜野駅・東觜崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,800円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市龍野町門の外９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,800円/㎡としました。

兵庫県たつの市龍野町門の外９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市龍野町門の外９番
住居表示 
価格46,800円/㎡
交通施設、距離本竜野、1,600m
地積254㎡
形状(1.0:4.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因新規分譲地や比較的新しい区画整理施行済地区に比べ選好性が劣ることから地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測揖保川右岸の山裾に広がる城下町風情が残る既存の住宅地域で、当地域に影響を与える要因は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半であるJR本竜野駅周辺の区画整理地区や新規分譲地等の新興住宅地に比べ揖保川西側の築年の古い建物が建ち並ぶ既存の住宅地域に対する需要は弱く地価は下落基調で推移している。地域における中心価格帯は、土地は1，000万円前後、新築の戸建物件は2，500万円前後である。
一般的要因依然として住宅ローン借入金利の低下は住宅需要を下支えしているものの、人口減少、都心回帰現象の影響もあり地価は引き続き下落傾向にある。

田中計機氏による調査レポート

不動産鑑定士田中計機
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は低層の既成住宅地域として概ね成熟した地域であり、地域要因に特別な変化はなく、今後も概ね現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、たつの市を中心に周辺市も含む住宅地域の圏域。需要者は圏内に居住する一次取得者が中心で圏外からの転入者は少ない。周辺地域において、ミニ開発による新規分譲地が見られ、既成住宅地への選好性の低下及び雇用・所得環境の先行き不透明感並びに人口減少等と相俟って需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、規模等により、土地で1，000万円∼1，500万円程度である。
一般的要因当市の人口減少率と高齢化率は、ともに兵庫県全体の数値と比較し高い水準で推移しており、不動産市場はやや低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8695165
北緯 134度5484314

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

本竜野駅(地価相場 57,050円/㎡)東觜崎駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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