兵庫県たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１(東觜崎駅・本竜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,600円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,600円/㎡としました。

兵庫県たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１
住居表示 
価格18,600円/㎡
交通施設、距離東觜崎、1,700m
地積535㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南2.5m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格18,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件の劣る既存の集落地域で、需要者は地元地縁者に限定される傾向にあり、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測在来の集落地域で、当地域に影響を与える地域要因は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は価格形成要因等を反映し、下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市町の農家集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内の集落地域にあっては法令上の規制もあり需要者は地元地縁者や農業従事者等に限定される傾向にあり、住宅需要は低調である。需要の中心価格帯は取引自体が少ないことや、取引事情を内包する地縁者間での取引が多いことから見出せない状況である。
一般的要因依然として住宅ローン借入金利の低下は住宅需要を下支えしているものの、人口減少、都心回帰現象の影響もあり地価は引き続き下落傾向にある。

田中計機氏による調査レポート

不動産鑑定士田中計機
価格18,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は農家住宅を主体とする地域であり、今後も静態的に推移するものと予測される。地価水準については、新たに需要を喚起する要因も見られないことから、当面の間、下落基調で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、たつの市を中心に周辺市町も含む市街化調整区域内に位置する農家住宅地域の圏域。需要者は圏内の居住者が中心で、集落地域という特性から圏外からの転入者はほとんどない。当該地域においては、地縁、血縁等を有する者との取引に限定される傾向にあり、市街化区域内の土地と比較し供給量は少なく、宅地需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引が少なく、規模等もまちまちであり、見出し難い。
一般的要因当市の人口減少率と高齢化率は、ともに兵庫県全体の数値と比較し高い水準で推移しており、不動産市場はやや低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8894645
北緯 134度5467809

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県龍野市龍野町島田字四条２３６番５兵庫県龍野市神岡町大住寺字田河原４８３番５外兵庫県たつの市龍野町島田字西川原５２６番１６兵庫県たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１兵庫県たつの市神岡町大住寺字田河原４８３番５外兵庫県たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１

参考：近隣駅の地価相場

東觜崎駅(地価相場 46,400円/㎡)本竜野駅(地価相場 57,050円/㎡)播磨新宮駅(地価相場 34,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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