兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７(播磨新宮駅・東觜崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,600円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,600円/㎡としました。

兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７
住居表示 
価格39,600円/㎡
交通施設、距離播磨新宮、1,100m
地積232㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格39,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因の変化は特にないが、合併前の旧新宮町の人口減少はやや大きく、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測既存の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に大きな変動はないが、新宮地区の人口減少はやや大きく地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。周辺では民間開発業者のミニ開発による宅地供給が見られるものの供給過剰気味で又、少子高齢化、地域経済の低迷等により不動産需要は弱含みである。地域における中心価格帯は、土地は900万円前後、新築の戸建物件は2，400万円前後である。
一般的要因依然として住宅ローン借入金利の低下は住宅需要を下支えしているものの、人口減少、都心回帰現象の影響もあり地価は引き続き下落傾向にある。

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格39,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はないが、区画整理済の地域との、相対的な選好性の低下が見受けられる。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ地域として成熟した住宅地域である。今後も、概ね現状のまま静態的に推移するものと思料される。地価は下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏はたつの市を中心として、その隣接市町を含む住宅地域である。需要者は当圏域の居住者が主であり、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏では中小規模の新規宅地分譲も見られるものの、需要はやや弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地総額で500万円から1，000万円程度、新築戸建住宅で2，500万円前後である。
一般的要因たつの市において、人口減少率、高齢化率は県内の平均値を上回っており、先行きは未だ不透明である。

環境情報

地形・地質

内水面

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,水面
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9076266
北緯 134度5505882

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県揖保郡新宮町平野字塚ノ下６番８兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３兵庫県たつの市新宮町新宮字池ノ端５１９番１１兵庫県たつの市新宮町新宮字境田１６０番９兵庫県たつの市新宮町平野字野間５４５番

参考：近隣駅の地価相場

播磨新宮駅(地価相場 34,050円/㎡)東觜崎駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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