兵庫県たつの市神岡町西鳥井字往来ノ下１９６番２８(東觜崎駅・本竜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,900円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市神岡町西鳥井字往来ノ下１９６番２８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,900円/㎡としました。

兵庫県たつの市神岡町西鳥井字往来ノ下１９６番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市神岡町西鳥井字往来ノ下１９６番２８
住居表示 
価格35,900円/㎡
交通施設、距離東觜崎、1,900m
地積180㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

一色かつみ氏による調査レポート

不動産鑑定士一色かつみ
価格35,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した郊外の住宅団地であり、地域的に特段の変動要因は見られない。
地域要因の将来予測郊外の成熟した住宅団地であり、生活施設も徒歩圏内にて概ね充足することから、当面現状維持で推移するものと予測する。ただ、郊外住宅は選好性が低く、地価は暫く弱含み傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はたつの市及びその周辺市町の郊外の住宅地域。需要者は近隣居住者の建て替え需要や同一需給圏内居住者の世帯分離等に伴うものが中心で、圏域外からの転入は少ない。成熟した住宅地域であり、需給ともに低位安定的である。価格帯は、土地のみ並びに中古住宅ともに1000万円程度が上限となっている。
一般的要因利便性の良い市内中心部の人口は増加傾向にあり住宅取引も多いが、郊外では高齢化、人口減少が続き、空き家も増え、地価の二極化が進んでいる。

田中計機氏による調査レポート

不動産鑑定士田中計機
価格35,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないが、一般的要因の影響を受け、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は既成住宅地域として成熟した地域であり、今後も静態的に推移するものと予測される。地価水準は、新たに需要を喚起する要因も見られないことから、当面の間、下落基調で推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はたつの市を中心に周辺市町も含む市街化調整区域内を中心とする住宅地域の圏域。需要者は圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。当該地域の宅地供給量は少ないが、地域経済の先行き不透明感等から不動産取引も少なく、不動産需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、取引件数が少なく、取引があっても規模等がまちまちであり、見出し難い。
一般的要因当市の人口減少率と高齢化率は、ともに兵庫県全体の数値と比較し高い水準で推移しており、不動産市場はやや低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度888087
北緯 134度5775249

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県姫路市上大野町字小山前４３４番１兵庫県龍野市神岡町西鳥井字中川原１８４番２ほか１筆兵庫県龍野市神岡町大住寺字田河原４８３番５外兵庫県たつの市神岡町西鳥井字往来ノ下１９６番３０兵庫県たつの市神岡町大住寺字田河原４８３番５外

参考：近隣駅の地価相場

東觜崎駅(地価相場 46,400円/㎡)本竜野駅(地価相場 57,050円/㎡)太市駅(地価相場 46,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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