兵庫県たつの市揖保町山下字川田２１３番５(東觜崎駅・本竜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,500円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市揖保町山下字川田２１３番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,500円/㎡としました。

兵庫県たつの市揖保町山下字川田２１３番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市揖保町山下字川田２１３番５
住居表示 
価格28,500円/㎡
交通施設、距離本竜野、2,600m
地積332㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況戸建住宅、農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農地が混在する戸建住宅地であり、特段の地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測調整区域内の農地等も介在する住宅地域であり、地域要因に格別の変動要因は無く、概ね現況のまま推移するものと思料される。
市場の特性同一需給圏は、たつの市及び隣接市町に存する市街化調整区域を主とする圏域である。外部からの転入はほぼ見受けられず、需要者は地元居住者が中心である。同圏域における取引は総じて不活発であり、その取引内容についても、親族間、知人間の取引等、個別性の強いものが多く、規模もまちまちである為、中心価格帯を見出すのは困難な状況となっている。
一般的要因たつの市において、人口減少率、高齢化率は県内の平均値を上回っており、先行きは未だ不透明である。

田中千裕氏による調査レポート

不動産鑑定士田中千裕
価格28,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部に比較的近いものの、需要者は地元地縁者に限定される傾向にあり、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測既存の住宅地域で、当地域に影響を与える地域要因は特になく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は価格形成要因等を反映し、弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び隣接市町の在来集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は極めて少ない。市街化調整区域内の住宅地域にあっては公法上の規制により需要者は地縁者や農業従事者等に限定される傾向にあり、住宅需要は低調である。需要の中心価格帯は取引自体が少ないことや、取引事情を内包する地縁者間での取引が多いことから見出せない状況である。
一般的要因依然として住宅ローン借入金利の低下は住宅需要を下支えしているものの、人口減少、都心回帰現象の影響もあり地価は引き続き下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8894645
北緯 134度5467809

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県龍野市龍野町島田字四条２３６番５兵庫県龍野市神岡町大住寺字田河原４８３番５外兵庫県たつの市龍野町島田字西川原５２６番１６兵庫県たつの市揖保川町黍田字荒田９５番１７兵庫県たつの市新宮町佐野字北中嶋１７９番１兵庫県たつの市神岡町大住寺字田河原４８３番５外

参考：近隣駅の地価相場

東觜崎駅(地価相場 46,400円/㎡)本竜野駅(地価相場 57,050円/㎡)播磨新宮駅(地価相場 34,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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