兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３(播磨新宮駅・東觜崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,300円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,300円/㎡としました。

兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市新宮町新宮字立町７５９番３
住居表示 
価格46,300円/㎡
交通施設、距離播磨新宮、700m
地積273㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に店舗併用住宅も混在する既成住宅地域
前面道路の状況東6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中西賢一氏による調査レポート

不動産鑑定士中西賢一
価格46,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因在来からの住宅地域であり、特段の地域要因の変動もないことから、概ね現況のまま推移するものと思料される。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅を中心とする、在来住宅地域である。特段の変動要因もなく、今後とも概ね現況を維持するものと思料される。地価は下落傾向が継続している。
市場の特性同一需給圏はたつの市を中心として、その隣接市町を含む住宅地域である。需要者は、当圏域内の居住者が主となっており、圏外からの転入者は限定的である。周辺地域では中小規模の新規宅地分譲も見られるものの、不動産市場における需給動向はやや弱含んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地総額で500万円から1，000万円程度、新築戸建住宅で2，500万円弱である。
一般的要因たつの市において、人口減少率、高齢化率は県内の平均値を上回っており、先行きは未だ不透明である。

丹田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士丹田信行
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市の北部に位置し、既存住宅の外、小売店舗も混在する地域で、供給・需要とも少なく、地方圏の一般的要因もあり、地価は弱含み傾向である。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅と店舗併用住宅が混在する既成住宅地域として成熟しており、今後も大きな地域変動要因は見当たらず、概ね現状で推移するが、土地に対する需要は小さく、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねたつの市及び近隣市町を含む住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者を主とし、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏には中小規模の開発分譲も行われており、一定の需要も見込まれるが、最近の一般経済情勢等の影響もあり、需給関係は弱含みで推移している。需要の中心は土地では1000万円∼1500万円程度、新築の戸建物件では2500万円∼3000万円程度である。買い替え層向けには高額な物件もある。
一般的要因大都市圏の回復が鮮明となるが、地方圏では実体経済が活性化しておらず、回復には時間を要するが全体としては横這い傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9180281
北緯 134度5490825

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県揖保郡新宮町平野字塚ノ下６番８兵庫県たつの市新宮町井野原字西畑２６５番７兵庫県たつの市新宮町新宮字池ノ端５１９番１１兵庫県たつの市新宮町新宮字境田１６０番９兵庫県たつの市新宮町平野字野間５４５番

参考：近隣駅の地価相場

播磨新宮駅(地価相場 34,050円/㎡)東觜崎駅(地価相場 46,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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