地域要因

市街地の周辺に位置する住宅地域で、一般的要因の影響もあり弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とした住宅地域として概ね熟成しており、今後もほほ現況が維持されていくものと予測する。

価格決定の理由

収益物件の存在はほとんどなく、かつ収益を目的とした取引はほぼ皆無で、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算せず、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、及び単価と総額について妥当性の検証を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内で最も繁華な路線の一つであり、交通量も多く、全国チェーンの店舗も見られ、各業種からの底堅い需要に支えられている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗が建ち並んだ路線商業地域であり、大半の画地が有効利用され、大規模施設の進出余地は殆どなく、当面は現状を維持しつつ、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いの商業地域であり、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、賃貸市場が十分に成熟していないため、明確な賃料水準の把握が困難である。また、取引動機は投資目的よりも自己使用目的であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない市場環境にある。従って、このような市場の特性に応じ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

茜が丘等の新興の住宅地の供給が多く、既存の住宅地の需要は低迷している。また、卸売市場に隣接し居住環境が劣る地域である。

地域要因の将来予測

卸売市場周辺の戸建住宅地域で、居住環境が改善される等の大きな変動要因の見込みがないことから当面の間は現状のまま推移していくものと判断される。地域的な閉塞感から地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建設が困難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。

地域要因

織物業関連の家内工場併用住宅等も混在した地域だが、現在は衰退しており、一般住宅需要も引きずられるように減退している。

地域要因の将来予測

一般住宅、小規模家内工場等が混在する住宅地域で、工場跡地が住宅へと転換しつつあるが、当面は現状を維持するものと予測する。選好性が低いため地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には収益物件も一部見られるが、当該地域においては自用目的での取引が支配的である。地場産業の衰退等により地域の活力が失われ賃貸経営は収益性を見込めない状況にある。経済合理的な賃貸事業が成り立たないため収益価格は試算しなかった。従って、現実の市場を反映する信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域経済の衰退等の影響もあり、市内の宅地需要は引き続き低調である。地域要因に特段の変動は見られず、依然として地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

成熟した郊外の閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面は現状を維持しつつ推移するものの、地域における住宅需要はやや弱く、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

災害の危険性が指摘されるほか、市役所の移転も取り沙汰され、需要は弱く、地価は依然として下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は既に戸建住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持し、地価は弱含んで推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、転勤や相続等による戸建住宅の賃貸を除いては賃貸住宅等が殆ど見受けられず、賃貸市場が十分に形成されていない状況下にある。また、当該地域における取引目的は自己使用が大半であるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地に存する旧来からの住宅地域であり、一般的要因の影響もあり弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域も含めアパート等の収益物件も見受けられるが、収益を目的とした取引はほとんど無く自用目的での取引が主で、取引による価格水準が指標とされるので、比準価格を中心に収益価格は参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。なおこれは代表標準地を規準とした価格とも均衡しており、また単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

地域要因に特別な変動は見られないが、安定した交通量があり、新規の出店も見られる等、路線商業地域として成熟しつつある。

地域要因の将来予測

隣接地域において、広域展開の店舗進出が見られる等、ICに近接した国道沿いの路線商業地域として今後熟成度を増して行くことが期待される。地価は地域経済の低迷により、当面は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

併用店舗、営業所等の自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。一方標準地の所在する地域内には賃貸物件も見られるが、ロードサイド店舗等の低層建物が中心で、容積率を消化した中層建物は少なく、土地価格に見合う賃貸市場は形成されていない。従って比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。