兵庫県西脇市比延町字前田１９番２外(日本へそ公園駅・比延駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,800円

2017年01月01日に行った兵庫県西脇市比延町字前田１９番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,800円/㎡としました。

兵庫県西脇市比延町字前田１９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西脇市比延町字前田１９番２外
住居表示 
価格15,800円/㎡
交通施設、距離比延、700m
地積625㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

陰山有里氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山有里
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はなく、集落色の強い地域で選好性が低く需要は弱含みである。
地域要因の将来予測旧来の集落地域で急速な変化は見込めず、当面現状を維持するものと予測する。土地取引も少なく、地価は当面、弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR加古川線沿線で西脇市及び隣接市町の市街化調整区域内に属する住宅地域である。需要者の中心は市内居住者で、農業従事者等、地縁性を有する者に限定される傾向にある。旧来の集落地域で選好性が劣り、宅地需要は弱含みである。取引自体が少なく規模、事情等により取引価格は様々で、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因地場産業の不振及び人口減少・高齢化等を背景に地域経済は低迷しており、宅地需要は減退し、地価は下落傾向にある。

櫻井美津夫氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井美津夫
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心市街地からやや離れた集落地域で、需要者は地縁のある層に限定される傾向が強く、依然として地価は弱含んで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は既成の集落地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持し、地価は引き続き弱含んで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西脇市を中心に隣接又は近接する市町内の市街化調整区域に形成された住宅地域にわたる。需要者は圏内の地元居住者にほぼ限定され、圏外からの転入は少ない。地場産業の衰退や少子高齢化等の影響から、住宅への需要は低調で、新規供給は殆ど見られない状況にある。また、旧来からの既成集落地域であるため、地縁的選好性が強く、取引自体が少ないうえに、画地規模も様々であり、売買の中心価格帯を見出すことは困難な状況にある。
一般的要因アベノミクスによる景気回復期待は続いているが、金融政策の限界も見え始め、地方圏では方向感に乏しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9953975
北緯 135度0011189

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県西脇市明楽寺町字目ケ向９４６番兵庫県西脇市坂本町字坂本３８１番３兵庫県西脇市上比延町字北前田１５７番兵庫県西脇市坂本字坂本３３７番３

参考：近隣駅の地価相場

日本へそ公園駅(地価相場 27,600円/㎡)比延駅(地価相場 27,600円/㎡)新西脇駅(地価相場 29,300円/㎡)黒田庄駅(地価相場 16,300円/㎡)西脇市駅(地価相場 32,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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