兵庫県西脇市坂本字坂本３３７番３(日本へそ公園駅・黒田庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,300円

2017年01月01日に行った兵庫県西脇市坂本字坂本３３７番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,300円/㎡としました。

兵庫県西脇市坂本字坂本３３７番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西脇市坂本字坂本３３７番３
住居表示 
価格16,300円/㎡
交通施設、距離日本へそ公園、1,800m
地積124㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地も見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

井本季伸氏による調査レポート

不動産鑑定士井本季伸
価格16,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西脇市郊外の調整区域内にあり、周辺人口の減少や高齢化等が続く中、需要者は地縁者にほぼ限定され価格水準は低迷している。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い住宅地域で利便性は比較的良いが、市街化調整区域内であることから今後も地域的な発展は見込めず現状維持に留まるものと思われる。したがって、地価は緩やかに下落基調が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏内は概ね西脇市及び隣接市町内のうち市街化調整区域等の住宅地域。地縁的選好性が強く圏外からの転入者は少ない。集落色の強い既成住宅地域であるため、需要者は地縁性を有する地元居住者等に限定され、かつ少子高齢化の影響もあり取引は少ない。また、取引には個別的な諸事情が介在している場合も多く、画地規模も様々であることから、市場での中心となる価格水準は見出しにくい状況である。
一般的要因地場産業の衰退や企業の倒産、撤退が続き地域経済に悪影響を与えた。商業施設に近い利便性のある物件は需要があるが、郊外の物件は低迷している。

若杉和宏氏による調査レポート

不動産鑑定士若杉和宏
価格16,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅も見られる住宅地域で、需要者は地縁者等に限定され、依然として地価は下落傾向にある。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、西脇市の概ね中ほどに位置する市街化調整区域内の既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。当面は、現状と同様に推移し、また、地価水準は、やや下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主として西脇市内及び周辺市町の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は、圏内の地縁を有するものがほとんどであり、圏外からの転入はほとんど見られない。農家住宅も見られる既成住宅地域で、建て替え需要等が中心となっており、新規供給も見られず需要は低調である。尚、市街化調整区域内に位置することから、取引自体が極めて少なく、また、取引規模等もまちまちであり、取引の中心となる価格帯は見出しにくい状況である。
一般的要因景気は、緩やかな拡大が予想されるが、海外経済の不確実性や金融資本の変動に留意が必要である。地価については、全国的にも二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0051582
北緯 134度9848254

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県西脇市郷瀬町字冨田山６７１番４９兵庫県西脇市明楽寺町字目ケ向９４６番兵庫県西脇市坂本町字坂本３８１番３兵庫県西脇市上比延町字北前田１５７番兵庫県多可郡黒田庄町石原字二反畑４５７番兵庫県多可郡黒田庄町黒田字南ノ内３２９番２兵庫県多可郡黒田庄町喜多字東所２０１番４外兵庫県西脇市比延町字前田１９番２外

参考：近隣駅の地価相場

日本へそ公園駅(地価相場 27,600円/㎡)黒田庄駅(地価相場 16,300円/㎡)比延駅(地価相場 27,600円/㎡)新西脇駅(地価相場 29,300円/㎡)西脇市駅(地価相場 32,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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