兵庫県西脇市野村町字苦木１７９５番２７５(西脇市駅・新西脇駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,500円

2017年01月01日に行った兵庫県西脇市野村町字苦木１７９５番２７５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

兵庫県西脇市野村町字苦木１７９５番２７５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西脇市野村町字苦木１７９５番２７５
住居表示 
価格35,500円/㎡
交通施設、距離西脇市、1,300m
地積258㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐伯志朗氏による調査レポート

不動産鑑定士佐伯志朗
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地の周辺に位置する住宅地域で、一般的要因の影響もあり弱含みで推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅を主とした住宅地域として概ね熟成しており、今後もほほ現況が維持されていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西脇市を中心に近隣市町を含む住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者を主とし、圏外からの転入者は少ない。同一需給圏内には住宅地の新規分譲も行われており、ある程度の需要も見込まれる。需要の中心は土地では500万円∼1500万円程度、新築の戸建物件は2000万円∼3000万円程度であり、住み替え層を対象としたより高額な物件もある。
一般的要因地方圏における経済情勢は改善の兆しもあるが、人口の鈍化や高齢化の進展などは依然として続いており、地域によって市況にも違いが見られる。

若杉和宏氏による調査レポート

不動産鑑定士若杉和宏
価格35,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域経済の衰退等の影響もあり、市内の宅地需要は引き続き低調である。地域要因に特段の変動は見られず、依然として地価はやや下落傾向である。
地域要因の将来予測成熟した戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面は現状を維持しつつ推移するものの、地域における住宅需要は弱く、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、主としてJR加古川線沿線を中心とする西脇市及び隣接市町の住宅地域である。需要者の中心は、地縁性を有する市内居住者等が大半であり、圏外からの転入者はあまり見られない。地場産業の低迷や利便性を追求する二極化が進展しており、圏内における住宅需要は全般的に弱含みである。需要の中心となる価格帯は、標準的規模の土地で700∼1，300万円程度、新築の戸建住宅で2，000∼2，500万円程度である。
一般的要因景気は、緩やかな拡大が予想されるが、海外経済の不確実性や金融資本の変動に留意が必要である。地価については、全国的にも二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9741986
北緯 134度9706752

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西脇市駅(地価相場 32,500円/㎡)新西脇駅(地価相場 29,300円/㎡)比延駅(地価相場 27,600円/㎡)滝駅(地価相場 34,150円/㎡)日本へそ公園駅(地価相場 27,600円/㎡)滝野駅(地価相場 34,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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