兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９(新西脇駅・比延駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,600円

2017年01月01日に行った兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,600円/㎡としました。

兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西脇市郷瀬町字河原山６６５番２２９
住居表示 
価格27,600円/㎡
交通施設、距離新西脇、2,400m
地積99㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

櫻井美津夫氏による調査レポート

不動産鑑定士櫻井美津夫
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因災害の危険性が指摘されるほか、市役所の移転も取り沙汰され、需要は弱く、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は既に戸建住宅が建ち並んだ熟成した住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状を維持し、地価は弱含んで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、西脇市を中心にJR加古川線沿線の近隣市町内に広がる住宅地域である。需要者の中心は西脇市及び隣接市町内の居住者で、地元需要が大半を占める。地場産業の衰退や雇用調整、少子高齢化等の影響から、住宅への需要は低調な一方で、小規模開発や建替等による新規供給は続いている。近隣地域及びその周辺での売買の中心価格帯は、標準的な規模の土地で300万円程度、新築の建売住宅で2，000万円以内となっている。
一般的要因アベノミクスによる景気回復期待は続いているが、金融政策の限界も見え始め、地方圏では方向感に乏しい状況が続いている。

井本季伸氏による調査レポート

不動産鑑定士井本季伸
価格27,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因画地規模が小さく幅員も狭い住宅地域で閉塞感が見られる。以前の水害の影響もあり需要は安全性の高い地域へと移っている。
地域要因の将来予測既存の戸建住宅地域で、画地規模が小さい住宅が多く街路条件も劣ることから閉塞感が見られる地域である。今後も当該地域に影響を与えるような変動要因は見当たらず当面現状を維持するものと判断される。
市場の特性同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町の住宅地域。需要者は地縁的選好性のある地元居住者が大部分で、圏外からの転入は少数である。戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域内にあり、区画整然とした新興の住宅地域に比べて建物の老朽化が進み街路条件が劣る。また、かつての水害の影響から敬遠傾向にある地域で需要は低調である。中心価格帯は、土地は100㎡程度で300万円程度、新築戸建住宅で2，000万円弱である。
一般的要因地場産業の衰退や企業の倒産、撤退が続き地域経済に悪影響を与えた。商業施設に近い利便性のある物件は需要があるが、郊外の物件は低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9966465
北緯 134度9677914

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新西脇駅(地価相場 29,300円/㎡)比延駅(地価相場 27,600円/㎡)西脇市駅(地価相場 32,500円/㎡)日本へそ公園駅(地価相場 27,600円/㎡)黒田庄駅(地価相場 16,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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