兵庫県西脇市野村町字大日ノ上１２３６番５(西脇市駅・新西脇駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西脇市野村町字大日ノ上１２３６番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,000円/㎡としました。

兵庫県西脇市野村町字大日ノ上１２３６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西脇市野村町字大日ノ上１２３６番５
住居表示 
価格34,000円/㎡
交通施設、距離西脇市、500m
地積153㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに営業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

井本季伸氏による調査レポート

不動産鑑定士井本季伸
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因茜が丘等の新興の住宅地の供給が多く、既存の住宅地の需要は低迷している。また、卸売市場に隣接し居住環境が劣る地域である。
地域要因の将来予測卸売市場周辺の戸建住宅地域で、居住環境が改善される等の大きな変動要因の見込みがないことから当面の間は現状のまま推移していくものと判断される。地域的な閉塞感から地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西脇市及び隣接市町の住宅地域。閉塞感のある既成住宅地域であることから需要者は地縁的選好性のある地元居住者が大部分で、圏外からの転入は少数である。卸売市場に近く背後には空地や農地が残る住宅地域で、少子高齢化や地場産業の衰退に伴い住宅需要も減退傾向が続いている。中心価格帯は、土地は150㎡程度で500万円程度、新築戸建住宅で2，000万円弱である。
一般的要因地場産業の衰退や企業の倒産、撤退が続き地域経済に悪影響を与えた。商業施設に近い利便性のある物件は需要があるが、郊外の物件は低迷している。

陰山有里氏による調査レポート

不動産鑑定士陰山有里
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変動はないが、周辺に農地等も残る既成市街地に位置し選好性が劣るため、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測周辺に事業所、田等もみられる住宅地域であるが、特段の変動要因は見当たらず当面現状のまま推移するものと予測する。地域経済の停滞感も強く、地価は当面弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR加古川線沿線で概ね西脇市及び隣接市町内の住宅地域である。需要者は、市内居住者で地縁性を有する者に限定される傾向にある。周辺には農地もみられる住宅地域であり、少子高齢化や地場産業の衰退などを背景に宅地需要は減退している。中心となる価格帯は、土地は150㎡程度で上限600万円程度、新築戸建住宅で2，000万円前後である。
一般的要因地場産業の不振及び人口減少・高齢化等を背景に地域経済は低迷しており、宅地需要は減退し、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度9741986
北緯 134度9706752

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西脇市駅(地価相場 32,500円/㎡)新西脇駅(地価相場 29,300円/㎡)比延駅(地価相場 27,600円/㎡)滝駅(地価相場 34,150円/㎡)日本へそ公園駅(地価相場 27,600円/㎡)滝野駅(地価相場 34,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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