地域要因

熟成した住宅地域であるが、周辺の新規宅地開発により相対的に選好性が劣り、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に大きな変動要因がないことから、今後も暫くの間は現状のまま推移していくものと予測される。地価は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域等は戸建住宅を中心とする住宅団地であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地からかなり離れた集落地域で、利便性にも劣り、一般的要因の影響もあり弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

農家住宅を主とした戸建住宅地域であり、今後もほぼ現況が維持されていくものと予測する。

価格決定の理由

収益物件の存在はほとんどなく、かつ収益を目的とした取引はほぼ皆無で、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算せず、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、及び単価と総額について妥当性の検証を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の劣る農家集落地域であり少子高齢化の影響により地価は下落傾向で推移している。地域要因の変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

農家住宅を中心とした地域であり、地域要因の変動は特段認められず、概ね現状を維持しつつ推移すると予測される。少子高齢化の影響等から需要は限定的であり地価は弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

標準地の存する地域は農家集落地域であり、収益物件は見られないことから賃貸市場は未成熟であり賃料水準の把握が困難であるため収益還元法の適用を断念した。当該地域は快適性等に着目し周辺の不動産取引の価格を参考にして取引が行われることから、市場性を反映した比準価格の規範性は高い。よって、比準価格を採用のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周囲に新規の住宅開発が見られる中、近隣地域の相対的な地位低下は避けられず、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において信頼性のある取引事例を十分収集しえた。周囲には賃貸物件も見られるが、近隣地域は戸建住宅地域で、規模も含め共同住宅の想定は非現実的であり収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域としての性格より、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが妥当と認められることより比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域経済の衰退等の影響もあり、市内の宅地需要は引き続き低調である。地域要因に特段の変動は見られず、依然として地価はやや下落傾向である。

地域要因の将来予測

成熟した郊外の閑静な住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られない。当面は現状を維持しつつ推移するものの、地域における住宅需要はやや弱く、地価はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

市街地の周辺に位置する住宅地域で、一般的要因の影響もあり弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を主とした住宅地域として概ね熟成しており、今後もほほ現況が維持されていくものと予測する。

価格決定の理由

収益物件の存在はほとんどなく、かつ収益を目的とした取引はほぼ皆無で、自用目的の取引が中心であるため収益価格は試算せず、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、及び単価と総額について妥当性の検証を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市内で最も繁華な路線の一つであり、交通量も多く、全国チェーンの店舗も見られ、各業種からの底堅い需要に支えられている。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗が建ち並んだ路線商業地域であり、大半の画地が有効利用され、大規模施設の進出余地は殆どなく、当面は現状を維持しつつ、地価は底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いの商業地域であり、貸店舗や貸事務所等も見受けられるが、賃貸市場が十分に成熟していないため、明確な賃料水準の把握が困難である。また、取引動機は投資目的よりも自己使用目的であることが多く、収益性を重視した価格形成がなされているとまでは言えない市場環境にある。従って、このような市場の特性に応じ、比準価格を中心に、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

茜が丘等の新興の住宅地の供給が多く、既存の住宅地の需要は低迷している。また、卸売市場に隣接し居住環境が劣る地域である。

地域要因の将来予測

卸売市場周辺の戸建住宅地域で、居住環境が改善される等の大きな変動要因の見込みがないことから当面の間は現状のまま推移していくものと判断される。地域的な閉塞感から地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。標準地は画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の建設が困難であり、また戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域でもないため収益価格の試算は行わなかった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。