地域要因

梅田地区との位置関係から商的効用の高いエリアにあり、更なる周辺開発等への期待から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域を形成している。梅田駅に程近いため、梅田地区の開発進捗状況に合わせて今後も更なる商業集積・繁華性の高まりが期待され、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用して試算されており、市場性を反映した説得力の高い価格である。一方、対象標準地が存する地域は、空室率は改善傾向にあるものの、事務所賃料は低調であるため、比準価格に比しやや低位に試算された。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺に大型開発が計画されており、商業地としての発展が見込まれる。投資需要は強く店舗賃貸市場は安定しており、地価動向は上昇で推移している。

地域要因の将来予測

中層の飲食店、レジャー施設等が建ち並ぶ歓楽街であり、当面は現状の地域的特性の維持が見込まれる。大阪北小学校・曽根崎幼稚園跡地に大型開発が計画されており、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

 比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、飲食店舗・レジャー施設等の連担する繁華性の高い歓楽街であるため、収益性を反映した理論価格として重視すべきであるが、地域の特性から長期的な収益予測が不透明なため多大の信頼性をおくことが出来ない。したがって、市場の実態及び両試算価格の特徴を勘案して、比準価格と収益価格とを相互に関連づけ、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インバウンド増加、開発に伴う商業集積、今後の更なる開発の見通し等から、不動産需要は底堅く地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

高層の店舗ビル、事務所ビルが集積する高度商業地で、大阪駅周辺の開発の影響を受け、今後も引き続き発展的に推移していくと予測する。地価水準は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は市内中心区の高度商業地に係る事例を採用して試算しており、市場実態を反映した価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視し、かつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

うめきた方面の勤労者数の増加から近隣地域の単身者世帯が増加傾向にあり、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

都心への接近性に優れているため、自社ビル・マンション等各種の需要が混在する。低金利を背景に地価は上昇傾向を続けると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は事務所、マンション等が混在する商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例から求められ市場性を反映している。収益価格は比準価格に比し低位に試算されたが、検証手段として有効である。したがって、市場性をより反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、指定基準地との検討と市場の動向に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

うめきた2期区域開発に係る期待感等から、需給環境は良好である。

地域要因の将来予測

優れた都心接近性等に着目して、オフィスビル跡地にマンションが建設されるなど、住系用途への転換利用が認められ、今後についても、徐々に住系用途への転換が進むものと思料される。

価格決定の理由

本件における主たる需要者は、収益性に着目して取引の意思決定を行うものと思料され、当該需要者は特に収益価格を重視して取引を行うものと把握される。また、代替競争関係にある不動産との比較の観点から地域の特性が類似する取引事例から試算した比準価格も重視される。従って本件では、実証性を有する比準価格及び収益性を反映した収益価格を関連づけ、さらに、周辺標準地とのバランス検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性の高いビジネス街として堅調なオフィス需要が認められ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、事務所ビル、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。梅田中心部へ程近く、優れた交通利便性を背景に堅調なオフィス需要が認められることから、地価は上昇傾向にあり、今後も同基調にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は当地域における賃料水準がやや低いまま推移しているため、比準価格に比し低位に試算されたが、需要者は収益性をも重視するため考量すべきである。よって本件では比準価格を中心に収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地区のオフィス市況は以前と比べ回復傾向にあるものの、需要の高い梅田中心地区などに比べると堅調さはやや劣る。

地域要因の将来予測

当該地域は御堂筋沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ業務高度商業地域であり、概ね現状の利用にて推移すると予測する。地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は御堂筋沿いに事務所が集積する業務高度商業地域である。同地域では収益性が価格形成に与える影響は大きく、長期的な収益の予測に限界はあるものの、収益価格の説得力が認められ検証手段としても有効である。一方、比準価格は高度商業地の複数の事例から求めており、実証的な観点から市場性を反映し、より説得力を有する。したがって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大阪駅等都心部への接近性に優れた住宅地域である。用途混在が見られる地域であるが住環境も安定しており需要は底堅く地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域に存する規範性のある取引事例を採用し市場の実態を反映した価格である。一方、収益価格は想定項目が介在し精度はやや劣るものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。想定される需要者層は、代替不動産との価格比較等の観点を重視しかつ収益性からの検討を行って意思決定を行う傾向にある。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

オフィス賃貸はさえないが、近隣地域の店舗・共同住宅の需要は強く、建築費の落ち着きとともにデベロッパーの買い意欲は旺盛である。

地域要因の将来予測

福島駅に近い熟成した商業地域である。従来は環境・価格面からマンション開発には適さないとされたが、直近では相続税対策をうけ単身者用賃貸共同住宅の需要が強まり、地価は上昇傾向での推移が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する事例を採用して求められたもので、市場の実情を反映した現実妥当性の高い価格である。近隣地域においては貸事務所を前提とした収益性に基づく価格形成も認められるが、直近においては同地域の共同住宅地化が進行しており、用途性の定着には今姑く時間が必要である。そこで実証性の高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

梅田地区に比較的近い幹線沿いの立地である。商業立地として比較的良好で、投資環境も良好なため、開発素地の需給は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は都島通り沿いに店舗や事務所等が建ち並ぶ地域で、自用・賃貸用ともに取引が認められる。類似地域の取引事例を採用した比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性に着目した理論的な価格だが想定要素を含んでいる。想定される需要者と価格形成過程及び手法の特徴等を考慮した結果、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を適切に関連付け、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 JR福島駅近の商業地は、その町並みと相俟って路面店舗賃貸需要が強く、周辺地のみならず遠方からの顧客も増加し、家賃相場上昇がみられる。

地域要因の将来予測

 近隣地域は、JR福島駅に近く小規模店舗が建ち並ぶ既存の近隣商業地域であり、当面の間現状まま推移すると推測。立地から路面収益は一定程度あり、上層階居住需要も底堅く、地価水準は上昇傾向と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は、立地面から路面店舗や上層階・共同住宅として強い賃貸需要がある。ただし近時の収益案件選別眼の厳しさ、賃料収入や投資利回りの変動リスクの強さから長期的な収益予測が不透明であり、収益価格の低下や信頼性の減退を招くため、やや規範性に劣る。そこで、近時の実証性を備えた比準価格（容積率・潜在用途類似）を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。